Bản án 197/2017/DS-PT ngày 28/11/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 197/2017/DS-PT NGÀY 28/11/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ Ở 

Ngày 28 tháng 11 năm 2017 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 331/2016/TLPT- DS ngày 27/12/2016 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 122/2016/DS-ST ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Toà án nhân dân huyện TH bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 196/2017/QĐ - PT ngày 13 tháng 10 năm 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Văn L, sinh năm 1957

2. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1968

3. Anh Nguyễn Trường H, sinh năm 1981

4. Chị Nguyễn Loan Th, sinh năm 1978

Người đại diện hợp pháp của ông L: Bà Nguyễn Thị T (Văn bản ủy quyền ngày 11 tháng 10 năm 2013)

Người đại diện hợp pháp của anh H: Chị Nguyễn Loan Th (Văn bản ủy quyền ngày 11 tháng 10 năm 2013)

Cùng địa chỉ: Ấp B, xã Đ, huyện N, tỉnh Cà Mau.

- Bị đơn:

1. Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1960

2. Ông Trần Thanh L (chết ngày 28/5/2016)

Cùng địa chỉ: Khóm A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Cà Mau

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà V: Luật sư Lê Anh Tuấn – Văn phòng luật sư Lê Anh Tuấn thuộc Đoàn luật sư tỉnh Cà Mau.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Trần Sa B, sinh năm 1987

2. Anh Trần Chí Ph, sinh năm 1990

3. Anh Trần Chí H, sinh năm 1993

Anh B, anh Ph, anh H cùng là đồng kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông L.

Người đại diện hợp pháp của Anh B, anh Ph, anh H: Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1960 (Văn bản ủy quyền ngày 02 tháng 8 năm 2016)

Cùng địa chỉ: Khóm A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Cà Mau

4. Ủy ban nhân dân huyện TH, tỉnh Cà Mau (Vắng mặt)

Địa chỉ: A, thị trấn TH, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

- Người làm chứng:

1. Bà Nguyễn Thị U, sinh năm 1972.

Địa chỉ: Ấp B, xã Đ, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

2. Bà Võ Thị Kh, 82 tuổi

Địa chỉ: Ấp B, xã L, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

3. Ông Nguyễn Thanh D, sinh năm 1965

Địa chỉ: Ấp B, xã Đ, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

4. Ông Dương Văn Q, sinh năm 1951

Địa chỉ: Khóm 3 thị trấn Đ, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

5. Bà Hồng Cẩm N, sinh năm 1967

Địa chỉ: Khóm 3 thị trấn Đ, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

6. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1962

Địa chỉ: Ấp B, xã L, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

7. Ông Võ Văn Th, sinh năm 1943

Địa chỉ: Khóm 1 thị trấn Đ, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

8. Bà Võ Thị Ng, sinh năm 1963

Địa chỉ: Khóm 4 thị trấn Đ, huyện TH, tỉnh Cà Mau.

- Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị T, bà Nguyễn Loan Th và bà Nguyễn Thị V.

Tại phiên tòa: Bà Nguyễn Thị T, Nguyễn Loan Th, Nguyễn Thị V và Luật sư có mặt. Những người tham gia tố tụng còn lại vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn là ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị T trình bày: Vào năm 2004, vợ chồng ông L, bà T và vợ chồng ông H, bà Th nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông L, bà V một phần đất và nhà gắn liền có kích thước ngang 6,5m; dài 20m với giá 200 triệu đồng (mỗi bên nhận chuyển nhượng ½ diện tích với chiều ngang 3,25m tương ứng với số tiền100 triệu đồng). Phần đất tọa lạc tại Khóm A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Cà Mau. Khi chuyển nhượng các bên không làm giấy tờ nhưng cha mẹ, anh em của bà V và hàng xóm đều biết. Khi đó, ông L và bà V chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng thì phía bà T, bà Th đã quản lý phần đất và nhà nêu trên. Năm 2006, ông L và bà V tự ý làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu đưa cho bà V 20.000.000 đồng làm chi phí sang tên quyền sử dụng đất nhưng phía bà T, bà Th không đồng ý. Đến năm 2010, sau khi nhận tiềnbồi thường hỗ trợ giải tỏa làm cống thoát nước thì xảy ra tranh chấp với vợ chồngông L, bà V.

Tại tòa sơ thẩm, do ông L đã chết, bà T yêu cầu bà V và các con bà làm thủtục chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà và vợ chồng bà Th.

Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn là anh Nguyễn Trường H và chị Nguyễn Loan Th trình bày: Bà Th thống nhất theo lời trình bày của bà T. Tại tòa sơ thẩm, do ông L đã chết, bà Th yêu cầu bà V và các con bà phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà và vợ chồng bà T.

Theo đơn phản tố và quá trình tham gia tố tụng bị đơn là bà V trình bày: Vợ chồng bà V có phần đất và nhà gắn liền có kích thước ngang 6,5m; dài 20m tọa lạc tại Khóm A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Cà Mau. Vào năm 2004, vợ chồng bà có cho vợ chồng T, L và vợ chồng H, Th mỗi bên mượn ½ căn nhà và đất, ngang 3,25m; dài 20m để ở đưa rước con đi học. Năm 2006, phía bà T, bà L trả nhà lại cho bà và bà đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Năm 2010, Nhà nước có chủ trương đổi “Sổ Hồng”. Lúc này Th và H đều biết nhưng không có ý kiến. Khi Nhà nước quy hoạch và làm đường cống thoát nước, vợ chồng bà không biết việc đo đạc, thống kê; ông Nguyễn Trường H tự ý kê khai để được nH tiền hỗ trợ bồi thường giải tỏa làm cống thoát nước. Vợ chồng bà phát hiện đã báo chính quyền địa phương và địa chính thị trấn Đ can thiệp nhưng ông H đã nH tiền.

Tại tòa sơ thẩm, bà V không đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông L, bà T và vợ chồng ông H, bà Th. Đồng thời, bà Vyêu cầu vợ chồng ông L, bà T và vợ chồng ông H, bà Th trả lại cho bà nhà và đấtcó kích thước ngang 6,5m; dài 20m; tiền hỗ trợ cống thoát nước là 25.068.000 đồng; tiền cho bà Hồng Cẩm N thuê nhà là 51.000.000 đồng; đối với các tài sản khác bà không có yêu cầu.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 122/2016/DS-ST ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Toà án nhân dân huyện TH quyết định:

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà giữa ông Trần Thanh L, bà Nguyễn Thị V với ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị T; anh Nguyễn Trường H, chị Nguyễn Loan Th là vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị V, ông Trần Sa B, ông Trần Chí Ph, ông Trần Chí Hliên đới thanh toán cho ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị T số tiền 474.053.944 đồng (Bốn trăm bảy mươi bốn triệu không trăm năm mươi ba ngàn chín trăm bốnmươi bốn đồng).

Buộc bà Nguyễn Thị V, ông Trần Sa B, ông Trần Chí Ph, ông Trần Chí Hliên đới thanh toán cho ông  Nguyễn Trường H, bà Nguyễn Loan Th số tiền484.314.856 đồng (Bốn trăm tám mươi bốn triệu ba trăm mười bốn nghìn tám trăm năm mươi sáu đồng).

Buộc ông L, bà T, ông H, bà Th di dời trả lại nhà và đất cho ông Trần Sa B, ông Trần Chí Ph, ông Trần Chí H, bà Nguyễn Thị V phần nhà và đất theo bản trích đo địa chính ngày 20/01/2015 kèm theo.

Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc buộc bà Th và ông H trả tiền bồi thường 25.068.000đồng và tiền thuê nhà 51.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí thẩm định, định giá, lãi suất do chậm trả, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 28 tháng 10 năm 2016, bà Nguyễn Thị T và chị Nguyễn Loan Th có đơn kháng cáo yêu cầu xem xét giá trị tài sản tranh chấp theo giá thị trường và lỗi của các bên khi hợp đồng vô hiệu.

Ngày 31 tháng 10 năm 2016, bị đơn là bà Nguyễn Thị V có đơn kháng cáo yêu cầu hủy hoặc sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phảntố của bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Nguyễn Thị T, chị Nguyễn Loan Th thay đổi yêu cầu kháng cáo với nội dung yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở; Bà Nguyễn Thị V vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà V đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự là đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự, qua phân tích nội dung vụ án đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa các bên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Theo nguyên đơn thì vào năm 2004, vợ chồng bà V đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông L, bà T và vợ chồng ông H, bà Th diện tích đất ngang 6,5m; dài20m tọa lạc tại Khóm A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Cà Mau, trên đất có căn nhà mái tol, khung gỗ. Do mối quan hệ là chị em ruột nên khi chuyển nhượng các bên không có lập thành văn bản, nhưng hợp đồng đã được thực hiện xong từ năm 2004và có nhiều người hiểu biết. Đối với bà V không thừa nhận việc chuyển nhượng nhà đất mà cho rằng bà cho bà Th, bà T mượn ở nhờ.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành thu thập chứng cứ, ghi lời khai, tiến hành cho đối chất giữa các đương sự. Những người làm chứng như: Bà Nguyễn Thị U, bà Võ Thị Kh, ông Nguyễn Thanh D, ông Dương Văn Q, bà Hồng

Cẩm N, ông Nguyễn Văn T, ông Võ Văn Th và bà Võ Thị Ng, cụ thể như:

- Ông Dương Văn Q khai: Vào năm 2008 ông là đại diện cho chính quyền ở khóm đến gặp ông L (chồng bà V) để thu thuế phần đất trên thì ông L nói đã chuyển nhượng cho hai em là T và Th.

- Bà Hồng Cẩm N khai: Khoảng năm 2010-2011 bà đến gặp bà V hỏi nhờ chỗ để đậu ghe thì bà V nói đã bán phần nhà đất cho T, Th và bà V cho số điện thoại của T để bà N liên hệ, sau đó bà N tiến hành thuê nhà của bà T, chị Th.

- Bà Võ Thị Kh khai: Bà là mẹ ruột của bà V, bà T và chị Th cho rằng bà cótrực tiếp chứng kiến việc mua bán nhà giữa các con của bà.

- Bà Nguyễn Thị U khai: Trước đây chị Th có rủ bà qua nhà bà V để giao tiềnmua nhà và bà có thấy chị Th mang tiền theo.

- Các ông Nguyễn Thanh D, ông Nguyễn Văn T, ông Võ Văn Th và bà Võ Thị Ng đều khai là chính vợ chồng bà V đã thừa nhận đã bán phần nhà đất cho chị Th, bà T.

Những người làm chứng nêu trên chủ yếu là người thân của hai bên đương sự, chính quyền địa phương, họ không có mâu thuẫn gì đối với các đương sự nên lời khai của họ đảm bảo tính khách quan, vô tư. Hơn nữa, những người làm chứng ở nhiều địa phương khác nhau, khai vào các thời điểm địa điểm khác nhau nhưng lời khai của họ hoàn toàn thống nhất và phù hợp với nhau về một nội dung là vợ chồng bà V đã bán nhà, đất cho bà T và chị Th. Đồng thời, lời khai người làmchứng cũng phù hợp với các tài liệu giải quyết, xác minh của chính quyền địa phương.

Tại biên bản hòa giải ngày 6/5/2013 (Bút lục 27) bà V cho rằng: Bà cho bà T mượn nhà ở hai năm thì bà T trả lại, sau đó bà cho bà Hồng Cẩm N ở. Tuy nhiên, bà N lại cho rằng vào khoảng năm 2010-2011 bà có đến gặp bà V hỏi nhờ chỗ đậu ghe thì bà V cho rằng đã bán nhà cho T, chị Th và kêu bà N đến hỏi T, Th và thực tế bà N đã làm hợp đồng thuê đối với bà T và chị Th. Ngoài ra, việc bà V cho rằngcho mượn nhà đất nhưng bà cũng không xác định được thời gian mượn. Mặt khác, chị Th, bà T là người được nhận bồi thường giá trị đất khi công trình công cộng đi qua, bà V cũng không có ý kiến, hay phản đối gì, trong khi bà V cũng đang sinh sống cùng địa phương. Thực tế, phía bà T, chị Th đã sử dụng nhà và đất từ năm2004 đã ổn định; thực hiện nghĩa vụ thuế nhà đất hàng năm; cho bà Hồng Cẩm Nthuê nhà trong nhiều năm nhưng phía Vân vẫn không có ý kiến. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở giữa các bên thực tế có xảy ra là có căn cứ.

[2] Tại tiểu mục b.2 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì: Đối vớihợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điềukiện này. Như vậy, theo hướng dẫn nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên không lập thành văn bản và thời điểm này đất chưa được cấp quyền sử dụng nhưng đến năm 2006 đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và đổi lại năm 2010 thì không coi là vô hiệu do vi phạm hình thức. Án sơ thẩm xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức và xử lý hợp đồng vô hiệu là chưa phù hợp. Do đó, cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất (Trên đất có nhà bằng cây gỗ địa phương). Vợ chồng bà Th, vợ chồngbà T đang quản lý sử dụng nhà và đất được tiếp tục quản lý sử dụng và có quyền đăng ký lại quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi bản án có hiệu lực pháp luật. Do công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gắn liền nhà ở nên không xem xét phần giá trị tài sản tranh chấp và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

[3] Về án phí sơ thẩm, phúc thẩm và lệ phí:

Nguyên đơn không phải chịu đã dự nộp được hoàn lại. Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm 200.000 đồng về tranh chấp hợp đồng và án phí có giá ngạch đối với yêu cầu không được chấp nhận của số tiền 76.068.000 đồng và phải chịu án phí phúc thẩm.

Về lệ phí bị đơn phải chịu, nguyên đơn đã nộp xong bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, chị Nguyễn Loan Th.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị V.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 122/2016/DS - ST ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Toà án nhân dân huyện TH.

Áp dụng các điều 705, 707 và 713 Bộ luật Dân sự 1995; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhânvà gia đình.

Tun xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị T và vợ chồng anh Nguyễn Trường H, chị Nguyễn Loan Th về việc: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa vợ chồng Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị T và vợ chồng ông Nguyễn Trường H, bà Nguyễn Loan Th với vợ chồng ông Trần Thanh L, bà Nguyễn Thị V xác lập vào năm 2004.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị V về việc: Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị T và vợ chồng anh Nguyễn Trường H, chị Nguyễn Loan Th trả lại nhà và đất ngang 6,5m, dài 20 m, trả số tiền nhận bồi hoàn25.068.000 đồng và trả tiền thuê nhà 51.000.000 đồng.

Vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị T và vợ chồng anh Nguyễn Trường H, chị Nguyễn Loan Th được tiếp tục quản lý, sử dụng phần nhà và đất tọa lạc tại Khóm A, thị trấn B, huyện C, tỉnh Cà Mau (Kèm theo bản trích đo địa chính ngày 20/01/2014) và có quyền đăng ký lại quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Về lệ phí: Bị đơn phải chịu lệ phí thẩm định, đo đạc, định giá 6.876.000đồng. Nguyên đơn đã dự nộp xong nên buộc bà V trả cho ông L, bà T số tiền là3.438.000 đồng; trả cho anh H, chị Th số tiền là 3.438.000đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành không thanh toán xong khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành.

Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn không phải chịu. Ngày 04 tháng 11 năm2013, bà T có dự nộp 1.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 04405 và chị Th có dự nộp 1.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 04406 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện TH nay được nhận lại. Bà V phải chịu án phí với sốtiền là 4.003.400 đồng, bà V dự nộp 1.900.000 đồng biên lai số 04405 ngày04/11/2013 được đối trừ, bà V phải nộp tiếp 2.103.400 đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ngày 28 tháng 10 năm 2016, bà T có dự nộp200.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0006330 và chị Th có dự nộp200.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0006329 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện TH nay được nhận lại. Bà V phải chịu án phí phúc thẩm 200.000 đồng, ngày 31 tháng 10 năm 2016, bà V có dự nộp 200.000 đồng tiền tạm ứng ánphí theo biên lai số 0006332 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện TH nay chuyểnthu án phí.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.


91
Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về