Bản án 20/2018/DS-PT ngày 30/01/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BẢN ÁN 20/2018/DS-PT NGÀY 30/01/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 01 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 106/2017/TLPT-DS ngày 10 tháng 11 năm 2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2017/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bạc Liêu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 98/2017/QĐ-PT ngày 22 tháng 11 năm 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Hầu Thị G, sinh năm 1955

Địa chỉ: Số 24, đường L, Khóm 2, Phường 3, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Huỳnh Kim M, sinh năm 1958. Địa chỉ: Số 78, đường Đ, Khóm 1, Phường 5, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

- Bị đơn: Bà Huỳnh Thúy L, sinh năm 1955.

Địa chỉ: Số 234B, khóm N, phường N, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bị đơn: Bà Lê Ngọc N, sinh năm 1981. Địa chỉ: Số 158, đường H, Phường 3, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Huỳnh Quốc V: Bà Lê Ngọc N, sinh năm 1981; địa chỉ: Số 158, đường H, phường 3, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

2. Ngân hàng Thương mại Cổ phần K

Địa chỉ: Số 40-42-44, đường P, phường V, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện hợp pháp theo pháp luật của Ngân hàng Thương mại Cổ phần K: Ông Võ Văn C - Chức vụ: Tổng Giám đốc.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông Võ Văn C: Ông Vương Khải M - Chức vụ: Trưởng phòng Khách hàng Doanh nghiệp Ngân hàng Thương mại Cổ phần K – Chi nhánh tỉnh Bạc Liêu (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Huỳnh Thúy L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Huỳnh Quốc V.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện N đơn bà Hầu Thị G và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bà Hầu Thị G là bà Huỳnh Kim M trình bày:

Vào ngày 29 tháng 4 năm 2004, bà Hầu Thị G có nhận chuyển nhượng của bà Huỳnh Thúy L phần đất có diện tích đất ngang 05m, dài từ đường C đến kênh 30/4, đất tọa lạc tại đường C, phường N, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu với giá 140.000.000 đồng, anh Huỳnh Quốc V là con của bà L cũng đồng ý bán và ký tên. Việc mua bán nhà và đất trên được lập thành giấy tay, có xác nhận của Ban nhân dân khóm, bà G đã trả đủ tiền, nhưng phía bà L và anh V không giao nhà và đất. Nay bà G yêu cầu bà L và anh V thực hiện theo giấy chuyển nhượng đã ký kết giao nhà và đất cho bà.

Bị đơn bà Huỳnh Thúy L, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Huỳnh Quốc V và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Lê Ngọc N trình bày:

Trước đây, bà L và ông V có nuôi 04 ao tôm công nghiệp, bà G nói nếu bà L nuôi tôm 02 tháng thì bà G sẽ đầu tư thức ăn cho bà L, nhưng 02 tháng bà G không chịu đầu tư mà buộc anh V và bà L ký tên vào hợp đồng thế chấp nhà và đất thì bà G mới tiếp tục giao thức ăn, khi ký tên vào tờ hợp đồng thì không có xem nội dung. Bà L và anh V thừa nhận có ký tên vào tờ hợp đồng chuyển nhượng nhưng không biết mình ký vào tờ giấy bán nhà và đất. Bà L và anh V thừa nhận có nợ tiền thức ăn tôm của bà G là 140.000.000 đồng. Nay, vì hoàn cảnh khó khăn, bà L và anh V đồng ý trả cho bà G mỗi tháng 1.000.000 đồng cho đến khi dứt nợ. Không đồng ý chuyển nhượng nhà và đất theo yêu cầu của bà G. Bà L và anh V đồng ý trả cho bà G số tiền 140.000.000 đồng. Ngoài ra, bà L và anh V yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, do việc mua bán giữa bà G với bà L, anh V là không đúng quy định của pháp luật.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại Cổ phần K trình bày: Ngày 06/9/2017, bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V có ký kết hợp đồng cấp tín dụng nguyên tắc số 100/2017/HĐNT/0200-1084 với Ngân hàng Thương mại Cổ phần K, theo đó Ngân hàng cấp hạn mức tín dụng cho bà L và anh V với số tiền 250.000.000 đồng để kinh doanh sản xuất và nuôi tôm giống, thời hạn vay: 01 năm. Để đảm bảo khoản vay, bà L và anh V đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 605473, thuộc thửa 999, tờ bản đồ số 6, diện tích 205m2, đất trồng cây lâu năm do Ủy ban nhân dân thành phố B cấp ngày 18/6/2015 cho bà Huỳnh Thúy L. Cũng cùng ngày, bà L và anh V rút số tiền 160.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng từng lần. Nay, nếu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G và bà L có hiệu lực thì ngân hàng Thương mại Cổ phần K yêu cầu giải quyết hợp đồng tín dụng với bà L và anh V trong vụ án này. Nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Ngân hàng và bà L, anh V sẽ tự thỏa thuận giải quyết sau.

Từ nội dung trên tại bản án số 37/2017/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bạc Liêu đã quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 134, Điều 137, Điều 450, Điều 689, Điều 694 và Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005; Điều 500, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở 2014; Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005; khoản 4 Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/PL- UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà và đất tại số 234B Khóm N, phường N, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu giữa bà Hầu Thị G với bà Huỳnh Thúy L, anh Huỳnh Quốc V vào ngày 29/4/2004 vô hiệu.

2. Buộc bà Huỳnh Thúy L, anh Huỳnh Quốc V có nghĩa vụ trả cho bà Hầu Thị G số tiền 382.437.137 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí thẩm định, định giá, án phí sơ thẩm, lãi suất chậm thi hành án, Luật Thi hành án và quyền kháng cáo cho các bên đương sự và trách nhiệm thi hành bản án.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 13 tháng 10 năm 2017 và ngày 17 tháng 10 năm 2017, bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V kháng cáo cùng nội dung: Yêu cầu hủy một phần bản án sơ thẩm và không buộc bà L và anh V phải bồi thường hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu do không có lỗi và không có thiệt hại cho phía bà G.

Tại phiên Tòa hôm nay người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Huỳnh Thúy L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Huỳnh Quốc V vẫn giữ N yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu phát biểu ý kiến:

- Về nội dung: Bà G có nhận chuyển nhượng nhà và đất của ông V, bà L vào ngày 29/4/2004 việc chuyển nhượng có lập thành văn bản nhưng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức được quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 nên cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu là có căn cứ. Tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, giữa bà G, bà L và anh V xác định lỗi là ngang nhau nên bà L và anh V ngoài việc phải hoàn trả số tiền 140.000.000 đồng cho bà G thì bà L và anh V phải bồi thường ½ giá trị chênh lệch khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Theo kết quả định giá thì giá trị tài sản nhà và đất tranh chấp là 624.874.275 đồng. Như vậy, phần chênh lệch mà bà L và anh V phải bồi thường thiệt hại cho bà G số tiền 242.437.137đồng là có căn cứ. Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V.

Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 37/2017/DS-ST ngày 25/9/2017 của Tòa án nhân dân thành phố B.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, nghe ý kiến đề xuất của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V xác định bà L và anh V có ký tên vào “Hợp đồng thỏa thuận bán nhà và đất” lập ngày 29 tháng 4 năm 2004 nhưng sỡ dĩ bà L, anh V ký tên vào hợp đồng trên là do bà G yêu cầu ký để làm tin thì bà G mới giao thức ăn nuôi tôm cho bà L và anh V, số tiền thức ăn nuôi tôm bà L và anh V còn nợ bà G là 140.000.000 đồng, thực tế không có việc bà L, anh V chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho bà G, khi ký tên thì bà L, anh V cũng không xem nội dung. Như vậy, bà L, anh V thừa nhận có ký tên vào “Hợp đồng thỏa thuận bán nhà và đất”, hợp đồng này có xác nhận của Trưởng khóm (BL 136) nên có cơ sở xác định thực tế giữa bà G và bà L, anh V có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại số 234B Khóm N, phường N, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu. Do đó, cấp phúc thẩm không có căn cứ chấp nhận lời trình bày của bà L và anh V cho rằng chỉ ký giấy chuyển nhượng nhà và đất làm tin cho bà G để mua thức ăn nuôi tôm.

[3] Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa bà G và bà L, anh V có lập văn bản là “Hợp đồng thỏa thuận bán nhà và đất” lập ngày 29 tháng 4 năm 2004, nhưng chưa đảm bảo về hình thức theo quy định pháp luật (văn bản phải được công chứng của Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền). Tòa án cấp sơ thẩm có ra quyết định buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng các bên vẫn không thực hiện để hoàn tất về hình thức của hợp đồng. Bên cạnh đó xét về nội dung của hợp đồng thấy rằng: Tại hợp đồng trên không thể hiện loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới, tình trạng đất cũng như kết cấu, diện tích nhà cụ thể như thế nào… Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G và bà L, anh V đã vi phạm điều kiện về hình thức lẫn nội dung theo quy định tại các Điều 124, 401, 689, 697, 698 Bộ luật Dân sự 2005 nên vô hiệu. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và phía bà L, anh V thống nhất yêu cầu hủy giấy bán đất lập ngày 29 tháng 4 năm 2004 nên cấp sơ thẩm tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa bà Hầu Thị G và bà Huỳnh Thúy L, anh Huỳnh Quốc V ngày 29 tháng 4 năm 2004 vô hiệu là có căn cứ, đúng theo quy định pháp luật.

[4] Về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: Căn cứ vào Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên đương sự phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu (xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại). Cấp sơ thẩm xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu giữa các bên là ngang nhau nên mỗi bên phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại là khoản tiền chênh lệch của giá trị đất tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng với giá trị đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm là có cơ sở.

[5] Cấp sơ thẩm buộc bà L, anh V bồi thường thiệt hại cho bà G giá trị đất theo biên bản định giá tài sản ngày 23 tháng 02 năm 2016 (BL 71) là có căn cứ. Tuy nhiên, đối với giá trị nhà thì tại cấp sơ thẩm người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bà L và anh V xác định hiện trạng nhà hiện nay so với khi thỏa thuận chuyển nhượng là không giống nhau do bà L, anh V có sửa chữa lại (BL 204), cấp sơ thẩm không làm rõ việc này mà buộc bà L, anh V bồi thường thiệt hại cho bà G giá trị nhà theo giá trị nhà tại biên bản định giá trên là chưa chính xác. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà L, anh V xác định có sửa chữa nhưng sửa chữa không nhiều và giá trị nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng với thời điểm Tòa án giải quyết vụ án không có chênh lệch, nên không yêu cầu. Do vậy, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không đặt ra xem xét, giải quyết.

[7] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V. Có căn cứ chấp nhận ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu.

Giữ N bản án dân sự sơ thẩm số 37/2017/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bạc Liêu.

[8] Các phần khác của bản án sơ thẩm do không có kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét, đã có hiệu lực pháp luật.

[9] Án phí dân sự phúc thẩm bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V không phải nộp.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 134, Điều 137, Điều 450, Điều 689, Điều 694 và Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005; Điều 500, Điều 502 Bộ luật Dân sự; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở 2014; Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005; Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Điều 29 Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V. Giữ N bản án dân sự sơ thẩm số 37/2017/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bạc Liêu.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hầu Thị G đối với bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V về việc yêu cầu bà L và anh V tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất tại số 234B Khóm N, phường N, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu theo “Hợp đồng thỏa thuận bán nhà và đất” lập ngày 29 tháng 4 năm 2004.

2. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà và đất tại số 234B Khóm N, phường N, thành phố B, tỉnh Bạc Liêu giữa bà Hầu Thị G với bà Huỳnh Thúy L, anh Huỳnh Quốc V theo “Hợp đồng thỏa thuận bán nhà và đất” lập ngày 29 tháng 4 năm 2004 vô hiệu.

3. Buộc bà Huỳnh Thúy L, anh Huỳnh Quốc V có nghĩa vụ trả cho bà Hầu Thị G số tiền 382.437.137 đồng.

4. Về chi phí thẩm định, định giá tài sản tranh chấp: Bà Hầu Thị G phải chịu 400.000 đồng. Anh Huỳnh Quốc V và bà Huỳnh Thúy L phải chịu 400.000 đồng. Bà G đã nộp 800.000 đồng; buộc bà L, anh V cùng có trách nhiệm trả lại cho bà G 400.000 đồng.

5. Về án phí:

5.1 Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Bà Hầu Thị G chịu 200.000 đồng, bà Hầu Thị G đã nộp tiền tạm ứng án phí 3.750.000 đồng theo biên lai thu số 006078 ngày 05 tháng 11 năm 2015 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Bạc Liêu được chuyển thu án phí 200.000 đồng, bà Hầu Thị G được nhận lại 3.550.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Bạc Liêu.

5.2 Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Buộc bà Huỳnh Thúy L và anh Huỳnh Quốc V phải nộp 12.121.856 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Bạc Liêu.