Bản án 34/2019/DS-PT ngày 25/03/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 34/2019/DS-PT NGÀY 25/03/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 21 và 25 tháng 3 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 54/2019/TLPT-DS ngày 22 tháng 01 năm 2019, về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 117/2018/DS-ST ngày 05 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 58/2019/QĐ-PT ngày 19 tháng 02 năm 2019, giữa:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quang T, sinh năm 1974; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Ngọc D, sinh năm 1971; địa chỉ: khu phố H, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 16-5-2018).

- Bị đơn: Bà Đinh Thị T, sinh năm 1959; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Đặng Trung K, sinh năm 1959; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp: Bà Đinh Thị T, sinh năm 1959; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 15-5-2018).

+ Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1976; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Đinh Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn ông Nguyễn Quang T trình bày:

Ngày 18-5-2000, ông T nhận chuyển nhượng của bà Đinh Thị T diện tích đất 110m2 loại đất sản xuất phụ (đất nông nghiệp) thuộc thửa 36, 37 tờ bản đồ số 01, tọa lạc tại khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương, đất đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277 QSDĐ/CQ-TTDA ngày 10-4-1999 cho bà Đinh Thị T, giá trị chuyển nhượng là 21.000.000 đồng, ông T đã giao tiền cho bà T và nhận đất xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2000. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân thị trấn D (nay là phường D) xác nhận. Ông T nhiều lần yêu cầu bà T hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng để tách thửa nhưng bà T không thực hiện. Hiện nay khi đo đạc, ông T mới biết diện tích đất nguyên đơn đang quản lý sử dụng là 99,3m2 ít hơn diện tích đất theo hợp đồng chuyển nhượng là 10,7m2 là do lúc nhận chuyển nhượng đất được đo bằng thước dây nên không chính xác. Ông T không yêu cầu bà T bồi T giá trị diện tích đất bị thiếu. Đối với các tài sản gắn liền trên đất, ông T không tranh chấp.

Nay ông T yêu cầu giải quyết:

+ Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 46.CN ngày 18-5-2000 giữa ông Nguyễn Quang T với bà Đinh Thị T.

+ Công nhận diện tích đất theo đo đạc thực tế là 99,3m2 tọa lạc tại khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông T.

- Bị đơn bà Đinh Thị T đồng thời là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đặng Trung K trình bày:

Thống nhất với phần trình bày của nguyên đơn về việc hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18-5-2000. Hai bên đã thực hiện giao tiền, nhận đất xây dựng nhà ở ổn định. Việc chưa hoàn tất thủ tục tách thửa là do trong hợp đồng hai bên thỏa thuận các thủ tục tách thửa do nguyên đơn phải tự thực hiện. Khoảng năm 2003-2006, bị đơn đưa sổ đỏ cho nguyên đơn để làm thủ tục tách thửa nhưng nguyên đơn không làm mà trả lại sổ đỏ cho bà. Đến năm 2011, bà làm tờ trình gửi Ủy ban nhân dân thị xã D xin tách thửa thì được Ủy ban nhân dân thị xã D trả lời do đất phân lô nên không thực hiện tách thửa được. Hiện nay, ông T vẫn sinh sống bình thường trên phần đất đã nhận chuyển nhượng.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T thì bà cũng đồng ý nhưng với điều kiện: Khi chuyển nhượng bà và nguyên đơn có thỏa thuận bà chừa đường đi là 1,5 mét còn lại các hộ dân tự chừa trong phần đất của mình. Việc thỏa thuận này chỉ bằng lời nói không có văn bản nào thể hiện, trong hợp đồng chuyển nhượng cũng không thỏa thuận về vấn đề này. Đường đi hiện nay có chiều rộng là 4m, đất của ông T có chiều ngang là 5m nên ông T phải trả cho bà diện tích dư ra của con đường là 12,5m2, cấn trừ diện tích đất bị thiếu trong hợp đồng thì nguyên đơn còn phải trả cho bà diện tích 1,8m2 với giá 30.000.000 đồng/m2 tương đương 54.000.000 đồng và phải trả 01 lần.

Tại phiên tòa, bà T cho rằng thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chồng bà là ông Đặng Trung K không biết việc chuyển nhượng đến năm 2008 ông K có đến Ủy ban nhân dân thị trấn D trình bày nhưng chỉ bằng lời nói không có văn bản chứng minh. Hợp đồng không có sự đồng ý của ông K chỉ có 01 mình bà ký nên không có hiệu lực.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T1 trình bày: Bà là vợ của ông Nguyễn Quang T, bà thống nhất với các ý kiến, yêu cầu của nguyên đơn.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn không có hiệu lực bởi: Hợp đồng bị vi phạm theo quy định tại Khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 và hướng dẫn của Nghị định số 79/2001 mới dừng lại ở việc nộp hồ sơ, gửi hồ sơ đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, chưa thực hiện đủ 05 bước trình tự theo quy định; đồng thời hợp đồng chuyển nhượng bị vi phạm về chủ thể do diện tích đất chuyển nhượng nằm trong tổng thể diện tích đất được Ủy ban nhân dân huyện T cấp cho bà Đinh Thị T là tài sản chung của bà T và ông K, tuy nhiên trong hợp đồng chỉ có bà T ký còn ông K không biết việc chuyển nhượng. Về diện tích con đường vẫn thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T, bà T chỉ chừa 1,5m làm đường đi còn lại các hộ dân phải tự chừa tuy nhiên nay con đường có bề rộng là 4m là các hộ dân đã tự ý lấn chiếm đất của bị đơn nên đề nghị Tòa án xem xét áp dụng khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 79/2001, Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986, Nghị quyết 01/1988 để bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đồng thời yêu cầu Tòa án xem xét ngừng phiên tòa để định giá lại với mức giá phù hợp tạo điều kiện cho hai bên thỏa thuận giải quyết vụ án.

Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản đối với đất và các tài sản gắn liền với đất ngày 26-7-2018, Hội đồng định giá đã định giá các tài sản như sau:

- Diện tích đất cây lâu năm giá 1.191.600.000 đồng.

- Tài sản gắn liền trên đất đương sự xác định không tranh chấp.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 117/2018/DS-ST ngày 05 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quang T đối với bị đơn bà Đinh Thị T về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 46.CN ngày 18-5-2000 giữa ông Nguyễn Quang T với bà Đinh Thị T.

Ông Nguyễn Quang T được quyền sử dụng diện tích đất 99,3m2 (loại đất cây lâu năm) thuộc thửa 1064 tờ bản đồ 1AB.7 tọa lạc tại khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương (vị trí thửa đất theo mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã D phát hành ngày 03-7-2018).

Ông Nguyễn Quang T có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký đối với quyền sử dụng đất được sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 16-11-2018, bị đơn bà Đinh Thị T kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo (yêu cầu nguyên đơn bồi T diện tích đất thỏa thuận làm đường đi trừ đi số đất bị thiếu còn lại 1,8m2 với giá 30.000.000 đồng/m2); các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Kháng cáo của đương sự đúng thời hạn. Tại cấp phúc thẩm những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng số 46.CN ngày 18-5-2000 giữa ông Nguyễn Quang T với bà Đinh Thị T đối với diện tích đất 99,3m2 (loại đất cây lâu năm) thuộc thửa 1064 tờ bản đồ 1AB.7 tọa lạc tại khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương. Bị đơn thừa nhận việc ký hợp đồng, diện tích chuyển nhượng và số tiền thanh toán. Tuy nhiên, bị đơn kháng cáo cho rằng khi chuyển nhượng đất các bên có thỏa thuận miệng phía nguyên đơn phải chừa ra 1,5m để làm đường đi nhưng không được nguyên đơn thừa nhận và bị đơn cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Tuy nhiên, khi Tòa án cấp sơ thẩm tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn, bị đơn nhưng lại không kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi và điều chỉnh diện tích đất trong giấy chứng nhận cấp cho bị đơn theo hiện trạng là tuyên chưa phù hợp. Kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa một phần bản án sơ thẩm về cách tuyên cho phù hợp.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà; ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Bà Đinh Thị T được Ủy ban nhân dân huyện T (nay là thị xã D), tỉnh Bình Dương cấp quyền sử dụng đất diện tích 1.963m2 (trong đó có 300m2 đất làm nhà ở) thuộc thửa 36, 37, tờ bản đồ 01, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277.QSDĐ ngày 10-4-1999.

Từ năm 2000, bà T phân thửa đất 36, 37 thành nhiều lô đất chuyển nhượng cho người dân. Trong đó bà T chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quang T diện tích đất 110m2 (đất nông nghiệp), thuộc một phần thửa 37, tờ bản đồ 01, khu phố T, phường D, thị xã D, giá trị đất chuyển nhượng 21.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân thị trấn D chứng thực ngày 18-5- 2000 (bút lục 09); ông T đã giao đủ tiền cho bà T, bà T giao đất cho ông T quản lý sử dụng và xây dựng nhà ở cho đến nay. Ông T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do bà T không giao giấy tờ liên quan để lập hồ sơ. Do đó, ông T khởi kiện bà T.

Nhận thấy, tại mảnh trích lục địa chính lập ngày 03-7-2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã D thể hiện phần đất bà T chuyển nhượng cho ông T theo đo đạc thực tế có diện tích 99,3m2 (đất trồng cây lâu năm), thuộc thửa 1064 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34(1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương.

Bà T cho rằng, bà T chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông T là do trong phần đất chuyển nhượng cho ông T hiện nay có diện tích đất 1,8m2 chưa trả tiền (đất thỏa thuận chừa làm đường đi 1,5m x 5m trừ đi diện tích đất bị thiếu so với hợp đồng chuyển nhượng).

Tại Văn bản số 873/UBND-NC ngày 27-3-2015 của Ủy ban nhân dân thị xã D trả lời đơn kiến nghị của công dân trong đó có ông T; Ủy ban nhân dân thị xã D thống nhất giải quyết cho các hộ dân (trong đó có ông T) được tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng của bà T.

Với những chứng cứ nêu trên, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông T được Ủy ban nhân dân thị trấn D chứng thực năm 2000 là phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 3, khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993. Bà T đã nhận đủ tiền chuyển nhượng và đã giao đất cho ông T làm nhà ở từ năm 2000 cho đến nay. Phần đất ông T sử dụng nhỏ hơn diện tích đất nhận chuyển nhượng là 10,7m2, ông T tự nguyện không yêu cầu bà bà T bồi T nên ghi nhận.

Đối với yêu cầu bồi T giá trị đất làm đường đi 1,5m x 05m, Tòa án nhận thấy bà T không cung cấp được văn bản thỏa thuận giữa bà T với ông T về việc ông T phải chừa diện tích đất 1,5m x 05m làm đường đi, ông T không thừa nhận sự việc này nên không có cơ sở chấp nhận (đồng thời các yêu cầu này của bà T đã được Tòa án cấp sơ thẩm giải thích về yêu cầu phản tố nhưng bà T không thực hiện).

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T không cung cấp được chứng cứ để chứng minh kháng cáo là có căn cứ. Bản án sơ thẩm xét xử đúng pháp luật. Tuy nhiên, diện tích đất 99,3m2, thuộc thửa 1035 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34(1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương, nay vẫn thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. Do đó, sửa phần tuyên án, kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T để điều chỉnh cho phù hợp với việc sử dụng đất của các bên.

Đối với diện tích đất thổ cư, tại phiên tòa phúc thẩm bà T xác định chỉ chuyển nhượng cho ông T đất nông nghiệp, không có đất thổ cư. Phần đất thổ cư đề nghị Tòa án không giải quyết là phù hợp pháp luật (quyền tự định đoạt).

Bà T cho rằng, diện tích đất 110 m2 (đo thực tế 99,3 m2) là tài sản chung vợ chồng bà T và ông Đặng Trung K, thời điểm bà T chuyển nhượng đất cho ông T thì ông K không biết. Tuy nhiên tại biên bản lấy lời khai của bà T lập ngày 21-02- 2018, bà T thừa nhận, khi chuyển nhượng đất thì bà T đã báo cho ông K biết (vì lúc đó ông K đang đi bộ đội). Như vậy, ông K đã biết việc bà T chuyển nhượng đất nhưng không khiếu nại, tranh chấp xem như là sự thừa nhận. Trường hợp ông K có tranh chấp tài sản chung với bà T về giá trị phần đất chuyển nhượng cho ông T nêu trên thì được giải quyết tại vụ án khác.

[3] Án phí phúc thẩm: Kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu.

[4] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 1 Điều 308, 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đinh Thị T.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 117/2018/DS-ST ngày 05 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương như sau:

2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quang T đối với bị đơn bà Đinh Thị T về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 46.CN ngày 18-5-2000 giữa ông Nguyễn Quang T với bà Đinh Thị T đã được Ủy ban nhân dân thị trấn (nay là thị xã) D chứng thực là hợp pháp.

Ông Nguyễn Quang T được quyền sử dụng diện tích đất 99,3m2 (loại đất cây lâu năm) thuộc thửa 1064 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34 (1AB.7), tọa lạc tại khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương (vị trí thửa đất theo mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã D phát hành ngày 03-7-2018).

Ông Nguyễn Quang T có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký đối với quyền sử dụng đất được sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi, điều chỉnh biến động đất đai đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277.QSDĐ cấp ngày 10-4-1999 cho bà Đinh Thị T phù hợp với bản án này.

2.3. Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá: Nguyên đơn tự nguyện chịu 2.422.000 đồng (hai triệu bốn trăm hai mươi hai nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền đã ứng nộp tại Tòa án.

2.4. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Đinh Thị T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho ông Nguyễn Quang T 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0019350 ngày 03-5-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã D, tỉnh Bình Dương.

3. Án phí phúc thẩm: Bà Đinh Thị T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0020411 ngày 19-11- 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.