Bản án 36/2018/DS-ST ngày 19/09/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÂN TRỤ, TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 36/2018/DS-ST NGÀY 19/09/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 19 tháng 9 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ, tỉnh Long An; Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 85/2017/TLST-DS, ngày 16 tháng 10 năm 2017, về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 32/2018/QĐXX-ST ngày 27 tháng 7 năm 2018 và quyết định hoãn phiên tòa số: 21/2018/QĐST-DS, ngày 23 tháng 8 năm 2018, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn B, sinh năm: 1964.

Địa chỉ: 17A, ấp N, xã N, huyện T, tỉnh Long An;

Đại diện theo ủy quyền: Bà Đặng L, sinh năm: 1970;

Địa chỉ: Ấp T, xã N, huyện T, tỉnh Long An;

2. Bị đơn: Bà Lê D, sinh năm: 1927;

Địa chỉ: ấp H, xã N, huyện T, tỉnh Long An;

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

3.1/ Bà Võ L, sinh năm: 1961;

Địa chỉ: ấp 1, xã T, huyện T, tỉnh Long An;

3.2/ Bà Võ G, sinh năm: 1965;

Địa chỉ: ấp H, xã N, huyện T, tỉnh Long An;

3.3/ Bà Võ V, sinh năm: 1968;

Địa chỉ: ấp T, xã Đ, huyện, Long An.

3.4/ Bà Võ D, sinh năm: 1970;

Địa chỉ: ấp L, thị trấn T, huyện T, tỉnh Long An;

3.5/ Bà Võ H, sinh năm: 1971;

Địa chỉ: ấp H, xã T, huyện T, tỉnh Long An;

3.6/ Bà Trần L, sinh năm: 1959;

3.7/ Ông Võ V, sinh năm: 1983;

3.8/ Ông Võ T, sinh năm: 1987;

3.9/ Bà Võ H, sinh năm: 1989;

Cùng địa chỉ: ấp H, xã N, huyện T, Long An;

3.10/ Bà Võ K, sinh năm: 1985;

Hộ khẩu thường trú: ấp 2, xã Đ, huyện H, tỉnh Long An.

(Bà L có mặt; Bà L, bà G có đơn xin vắng mặt; Bà D, bà D, bà V, bà H, bà L, ông T, ông V, bà H, bà K vắng mặt không lý do)

NỘI DUNG VỤ ÁN

1/ Tại đơn khởi kiện đề ngày 25 tháng 7 năm 2017 và trong quá trình xét xử đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, bà Đặng L trình bày như sau:

Ngày 02/6/1998 bà Lê D có bán cho ông Nguyễn B một phẩn đất có diện tích 1.000m2 với giá là 13,5 chỉ vàng 24Kara. Khi mua bán hai bên có lập “Tờ chuyển nhượng đất ngày 02/6/1998” do bà Lê D ký tên. Sau khi viết giấy thì ông B có giao cho bà D 12,5 chỉ vàng 24Kara còn thiếu lại 01 chỉ vàng 24kara. Hai bên thỏa thuận khi nào giao đủ số vàng còn lại thì sẽ làm thủ tục sang tên. Hiện tại phần đất mà bà D chuyển nhượng cho ông B thuộc các thửa đất 315 và 427, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện T, tỉnh Long An do bà Lê D đang đứng tên giấy chứng nhận QSD đất nhưng ông B là người quản lý sử dụng từ năm 1998 cho đến nay. Ông B có nhiều lần đến yêu cầu bà Lê D làm thủ tục sang tên nhưng bà D không đồng ý. Nay ông Nguyễn B khởi kiện yêu cầu bà Lê D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa đất số 315 và 427, diện tích đo đạc thực tế là 926,6m2 (theo mảnh trích đo địa chính số 11-2018 do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện T duyệt ngày 08/02/2018).

2/ Bị đơn bà Lê D đã được Tòa án triệu tập nhưng vẫn vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

3/ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Võ D, bà Võ G, bà Võ V vắng mặt tại phiên tòa nhưng tại phiên hòa giải trình bày: Các bà là con của ông Võ L và bà Lê D. Bà D và ông L có 06 người con gồm: ông Võ R (chết năm 2016), bà Võ L, bà Võ G, bà Võ V, bà Võ D và bà Võ H. Các bà cho rằng bà D không có bán đất cho ông B, phần đất đang tranh chấp là do bà D cầm cho ông B và đây là tài sản của cha mẹ các bà. Các bà cho rằng chữ ký trong giấy chuyển nhượng đất ngày 02/6/1998 không phải chữ ký của bà D. Tuy cho rằng chữ ký không phải của bà D nhưng các bà không có yêu cầu giám định chữ ký. Các bà cũng thừa nhận ông B sử dụng các thửa đất tranh chấp từ năm 1998 cho đến nay.

Nay ông bé yêu cầu bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với hai thửa đất số 315 và 427, các bà có ý kiến như sau: Các bà không đồng ý đối với yêu cầu của ông Nguyễn B. Các bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Lê D với ông Nguyễn B, yêu cầu ông Nguyễn B trả lại hai thửa đất số 315 và 427 cho bà Lê D và bà Lê D có trách nhiệm trả vàng lại cho ông B.

4/ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần L vắng mặt tại phiên tòa nhưng tại phiên hòa giải trình bày: Bà là vợ của ông Võ R (ông R chết năm 2016). Bà và ông R có 04 người con gồm: Võ V, Võ T, Võ K và Võ H, hiện tại bà đang sống cùng bà D. Bà cho rằng mẹ chồng bà không có bán đất cho ông B mà chỉ là cầm đất. Chữ ký trong giấy chuyển nhượng đất ngày 02/6/1998 không phải là chữ ký của bà D. Tuy không phải chữ ký của bà D nhưng bà không yêu cầu giám định.

Nay ông B yêu cầu bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với hai thửa đất số 315 và 427, bà có ý kiến như sau: bà không đồng ý đối với yêu cầu của ông Nguyễn B. Bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Lê D với ông Nguyễn B, yêu cầu ông Nguyễn B trả lại hai thửa đất số 315 và 427 cho bà Lê D và bà Lê D có trách nhiệm trả vàng lại cho ông B.

5/ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Võ V vắng mặt tại phiên tòa nhưng tại phiên hòa giải trình bày: Ông là con của ông Võ R. Ông không biết việc bà nội ông là bà Lê D bán đất cho ông Nguyễn B, ông chỉ nghe bà nội nói là cầm đất cho ông B.

Nay ông B yêu cầu bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với hai thửa đất số 315 và 427, ông có ý kiến như sau: ông không đồng ý đối với yêu cầu của ông Nguyễn B. Ông yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Lê D với ông Nguyễn B, yêu cầu ông Nguyễn B trả lại hai thửa đất số 315 và 427 cho bà Lê D và bà Lê D có trách nhiệm trả vàng lại cho ông B.

6/ Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Võ L, bà Võ G có đơn xin vắng mặt: nhưng có ý kiến thống nhất là con của ông L và bà D, không có ý kiến gì về việc khởi kiện của ông B đối với bà D.

7/ Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, ông Võ T, bà Võ Hiếu, bà Võ K đã được Tòa án triệu tập hợp lệ 02 lần nhưng vẫn vắng mặt.

Tại phiên tòa:

Đại diện ủy quyền của nguyên đơn trình bày đã cung cấp đủ các chứng cứ, không cung cấp chứng cứ gì thêm đồng thời vẫn giữ ý kiến và yêu cầu của mình.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Trụ, tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Tòa án đã thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng quan hệ tranh chấp, đúng tư cách các đương sự, việc giải quyết vụ án đúng thời hạn quy định. Tuy nhiên thời hạn thụ lý và thời hạn chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu chưa đúng thời gian như quy định, chưa thể hiện việc cấp tống đạt văn bản tố tụng cho các đương sự. Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán và những người tiến hành tố tụng đã tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định pháp luật.

- Về nội dung: Căn cứ các Điều 129, 500 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng xét xử tuyên: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn B với bà Lê D đối với thửa đất số 427, diện tích 167m2, loại đất LUC và thửa đất số 315, diện tích 759,6m2, tọa lạc ấp H, xã N, huyện T, tỉnh Long An. Ông Nguyễn B phải trả cho bà Lê D số vàng còn lại của hợp đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Nguyễn B khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện T giải quyết buộc bà Lê D phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Đây là quan hệ tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ theo quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Bị đơn bà Lê D và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Võ H, bà Võ D, bà Võ H, ông Võ T, ông Võ V đã được Tòa án triệu tập hợp lệ hai lần nhưng vẫn vắng mặt; Bà Võ L và bà Võ G có đơn xin vắng mặt; Bà Võ K không xác định được nơi cư trú hiện nay. Do đó Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227 và 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về quan hệ tranh chấp: Đối tượng tranh chấp là hai thửa đất số 315, diện tích 759,6m2, loại đất LUC và thửa đất số 427, diện tích 203,1m2 loại đất LUC, cả hai thửa đất thuộc tờ bản đồ số 7, vị trí đất tại ấp H, xã N, huyện T, tỉnh Long An. Được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông Võ L vào năm 1997 là cấp lần đầu, giấy chứng nhận được cấp mang số K054475 ngày 10/01/1997.

[4] Về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn Nguyễn B: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với bà D lập ngày 02/6/1998, về mặt hình thức thì hợp đồng này không tuân thủ theo quy định của pháp luật, tuy nhiên về nội dung thì không vi phạm. Tại tờ chuyển nhượng đất mặt trước có ghi ngày 02/6/1998 bà Lê D đồng ý chuyển nhượng cho ông Nguyễn B số ruộng đất với giá 13,5 chỉ vàng 24kara đưa trước 10 chỉ vàng còn lại 3,5 chỉ và ở mặt sau của tờ chuyển nhượng đất có ghi ngày 23/10/1998 Nguyễn B có đưa cho bà D 2,5 chỉ vàng 24kara, cả hai mặt đều có chữ ký của bà D. Đại diện ủy quyền của ông B trình bày từ khi mua đất của bà D thì ông B quản lý, sử dụng từ đó cho đến nay. Như vậy mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhưng sau khi thực hiện hợp đồng, bà D đã giao đất cho ông B quản lý và sử dụng mà không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

[5] Điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện chuyển tiếp theo đó “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Do đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung và hình thức của loại hợp đồng này phù hợp với Bộ luật dân sự năm 2015 nên Hội đồng xét xử áp dụng quy định của Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết.

[6] Như phân tích trên, hai bên đã thực hiện gần xong các nghĩa vụ, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

[7] Bị đơn bà Lê D đã được Tòa án tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý, các thông báo hòa giải và quyết định đưa vụ án ra xét xử nhưng bà D vẫn vắng mặt nên không có đưa ra ý kiến hay yêu cầu gì.

[8] Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: bà Võ D, bà Võ G, bà Võ V, bà Trần L và ông Võ V đều cho rằng bà D không có bán đất cho ông B mà chỉ là cầm cố nhưng không có chứng cứ chứng minh cho việc này. Các ông bà cho rằng chữ ký trong giấy chuyển nhượng đất ngày 02/6/1998 không phải là chữ ký của bà D, tuy nhiên các ông bà không có yêu cầu giám định chữ ký của bà D. Đồng thời các ông bà cũng không đồng ý với yêu cầu của ông B là yêu cầu bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có ý kiến yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng trên, nhưng các ông bà cũng không có đơn khởi kiện đối với yêu cầu này.

[9] Hai thửa đất số 427 và 315 được cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông Võ L ngày 10/01/1997. Theo “tờ chuyển nhượng đất” thì ông B với bà D xác lập việc mua bán từ ngày 02/6/1998 và ông B sử dụng hai thửa đất này từ đó cho đến nay. Năm 2003 ông L chết, từ năm 1998 đến năm 2003 ông L không có ý kiến gì về việc mua bán đất giữa bà D và ông B, ông L cũng không có ý kiến gì về việc ông B sử dụng hai thửa đất 315 và 427. Năm 2017 bà D đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với hai thửa đất trên thì bà D cũng không có ý kiến gì về việc ông B quản lý sử dụng hai thửa đất này. Bà Võ L là con của ông L và bà D có ý kiến cho rằng bà có biết việc bà D có bán đất cho ông B. Người làm chứng ông Nguyễn G thừa nhận nhận chữ ký trong giấy sang nhượng đất giữa bà D với ông B là của ông G và có việc ông B nhờ ông qua nhà ông B làm chứng việc mua bán đất giữa ông B với bà D, sau khi mua đất thì ông B có đào ao nuôi cá và sử dụng từ đó cho đến nay.

[10] Tại biên bản xem xét thẩm định chỗ ngày 22/3/2018 thì hiện tại thửa đất số 427 và 315 do ông Nguyễn B quản lý sử dụng. Trên thửa đất số 315 ông B có đào 01cái ao và  ao này được ông B đào cách nay 10 năm để nuôi cá. Trong đơn xác nhận của ban tài chính nông nghiệp xã N có xác nhận việc ông Nguyễn B là người đóng thuế nông nghiệp cho nhà nước đối với số đất mà ông B mua của bà D.

[11] Việc ông B quản lý sử dụng các thửa đất mua của bà D từ khi mua cho đến nay có sự xác nhận của chính quyền địa phương xã N, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng như người làm chứng cũng thừa nhận là ông B là người quản lý sử dụng hai thửa đất tranh chấp đã nhiều năm. Như vậy có thể khẳng định các thửa đất 427 và 315 đang tranh chấp hiện do ông B đang quản lý sử dụng.

[12] Từ những nhận định trên thể khẳng định có việc chuyển nhượng hai thửa đất 315 và 427 giữa bà Lê D và ông Nguyễn B vào năm 1998 và mặc dù hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà D với ông B không tuân thủ về mặt hình thức nhưng Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm b.3, tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn B với bà Lê D.

[13] Do công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn B với bà Lê D nên ông B phải có nghĩa vụ trả bà D số vàng còn thiếu theo hợp đồng là 01 chỉ vàng 24kara.

[14] Về án phí: Bà Lê D được miễn án phí theo quy định pháp luật. Ông B phải chịu án phí trên số vàng phải trả cho bà D (01 chỉ vàng 24k = 3.467.000đ).

[15] Về chi phí đo đạc, định giá tài sản và xem xét thẩm định tại chỗ: chi phí đo đạc là: 2.019.000đ, chi phí định giá tài sản: 3.500.000đ, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: 300.000đ, tổng cộng 5.819.000đ, bà D phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 9 Điều 26, Điều 35, 39, 147, 217, 227, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 129, 357, 500, 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 của Luật đất đai năm 2013; Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

1/ Buộc bà Lê D phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 427, diện tích 167m2, loại đất LUC và thửa đất số 315, diện tích 759,6m2 cho ông Nguyễn B. Các thửa đất thuộc tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại ấp H, xã N, huyện T, tỉnh Long An; Vị trí, tứ cận đất được thể hiện theo mảnh trích do số 11 – 2018 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện T ký duyệt ngày 08/02/2018.

Ông Nguyễn B được quyền liên hệ với các cơ quan chuyên môn để tiến hành làm các thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất nêu trên.

2/ Buộc ông Nguyễn B phải trả cho bà Lê D 01 (một) chỉ vàng 24kara.

3/ Về án phí: Bà Lê D được miễn án phí theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Ông Nguyễn B phải nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí trên số vàng phải trả cho bà D nhưng được khấu trừ 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 04864 ngày 16/10/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tân Trụ. Ông B đã nộp đủ án phí.

4/ Về chi phí tố tụng: Buộc bà Lê D phải chịu 5.819.000đ (Năm triệu tám trăm mười chín nghìn đồng) chi phí đo đạc, định giá tài sản, xem xét thẩm định tại chỗ. Do ông B đã nộp tạm ứng nên bà D phải nộp số tiền trên để hoàn trả cho ông Nguyễn B. Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án của ông Nguyễn B, nếu chậm thi hành, bà Lê D còn phải trả thêm tiền lãi cho ông Nguyễn B theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Các đương sự được quyền kháng cáo xét xử phúc thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên  án(19/9/2018). Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn15 ngày kể từ ngày  nhận được bản án hoặc bản án được cấp, tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.