Quyết định 18/2003/HĐTP-DS ngày 30/05/2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO   

QUYẾT ĐỊNH 18/2003/HĐTP-DS NGÀY 30/05/2003 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Tại phiên toà ngày 30-05-2003 xét xử giám đốc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa các đương sự:

Nguyên đơn: - Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 và các con bà Hiền là Trần Thị Ngọc Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm (đều do bà Hiền giám hộ); cùng trú tại số 4 khu phố II, phường Tân Thuận Tây, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

- Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn Hùng; tất cả đều uỷ quyền cho bà Trần Thị Lệ trú tại số 11/4B khu phố 1phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ và vợ là bà Phan Thị Hồng Hoa; cùng trú tại số 1B khu A khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Anh Trần Thanh Xuân và chị Mai Lan Robetts cư trú tại Australia, ủy quyền cho anh Thọ.

NHẬN THẤY

Diện tích 120m2 nhà trên diện tích 1.199m2 đất tại số 2/7 khu phố 3,  đường liên tỉnh lộ 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120m2 nhà trên 170m2 đất là có giấy tờ, phần đất còn lại chưa được hợp thức hoá quyền sử dụng do ông Lung mua lại của người khác, nhưng chưa hoàn tất thủ tục mua bán.

Ngày 24-09-1999, ông Lung thoả thuận bán căn nhà 2/7 khu phố 3 nói trên cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng. Dù chưa lập hợp đồng, nhưng ông Thọ đã giao cho ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông Thọ sử dụng. Việc giao nhà hai bên có làm “tờ giao nhận” trong đó có nội dung: “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng bán nhà), mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng là 1,08 tỷ đồng (trong đó có số tiền 51.000USD do em ông Thọ là anh Xuân và chị Mai Lan gửi trả từ Australia).

Tháng 12-1999, ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên. Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ đồng, thanh toán tiền mua bán nhà làm 2 đợt:

Đợt 1: 1,4 tỷ đồng.

Đợt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải thanh toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền thanh toán thì hai bên sẽ cùng nhau thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỷ đồng trả cho ông Lung. Trong khi làm thủ tục vay thì ông Thọ phải chịu lãi suất bằng 5% trên số tiền 1 tỷ và phần lãi này sẽ trừ dần vào 1,4 tỷ đồng tiền đặt cọc. Bên ông Thọ phải chịu chi phí sang tên, thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác... Bên bán cam kết nếu nhà đất có tranh chấp thì bên bán chịu trách nhiệm. Hợp đồng này chỉ có ông Lung, ông Thọ ký và Uỷ ban nhân dân phường Bình Thuận xác nhận chữ ký của hai ông, chứ chưa phải là xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch và chưa qua Công chứng theo quy định.

Thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ mới giao cho ông Lung 51.000USD và 430 triệu đồng (làm 3 lần BL 84, 85, 86). Phía ông Thọ cho rằng lần thứ 4 giao cho ông Lung 320 triệu đồng, nhưng không làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý do ông Lung không cùng ông Thọ lo thủ tục mua bán nhà đất đó. Ngày 18-04-2000, ông Thọ khởi kiện tại Toà án nhân dân  quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho ông Thọ, sau đó, ông Thọ sẽ trả hết số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Ngày 01-11-2000, ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung tại Tòa án  để yêu cầu Uỷ ban nhân dân quận 7 giải quyết hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10-05-2000 ông Lung chết. Những người hưởng thừa kế của ông Lung gồm: bà Muội là mẹ ông Lung; bà Hiền là vợ cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm. Ngày 01-11-2002, bà Hiền cùng các con của ông Lung lập giấy uỷ quyền cho bà Lệ giải quyết tranh chấp nhà đất nói trên với ông Thọ. Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ tại Toà án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với ông Lung, yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền còn lại và lãi suất chậm trả trên số tiền đó. Ông Thọ cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hoá quyền sở hữu nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, thì ông Thọ mới trả nốt số tiền còn lại; nếu không thì xin huỷ hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng cùng với lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại là 1 tỷ đồng ông sẽ trả khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, việc hợp đồng phải kéo dài là do ông không đủ tiền trả cho ông Lung, hai bên có ra Ngân hàng vay tiền theo thoả thuận nhưng ngân hàng không cho vay đủ 1 tỷ đồng và do ông Lung đòi lãi suất cho số tiền ông chưa trả quá cao.

Ngày 12-11-2001, bà Muội là mẹ ông Lung chết, các con của bà Muội (em của ông Lung) gồm: Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng là người hưởng thừa kế của bà Muội, đã lập hợp đồng uỷ quyền cho bà Lệ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với ông Lung.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Lệ theo uỷ quyền của các nguyên đơn: Trần Thị Ngọc Hiền, Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm, Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng.

- Hủy hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông Trần Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa.

Ông Lung chết tháng 05-2000, bà Muội mẹ ông Lung chết tháng 11-2001.

Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho các đồng thừa kế của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Hiền, Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm, Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng do bà Lệ đại diện nhận.

Các đồng thừa kế của ông Lung, do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ 1.103.404.350 đồng, giao nhà và tiền thực hiện cùng một lúc, hạn chót ngày 24-04-2002. Ngoài ra, còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 30-01-2002, ông Thọ kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định giữ nguyên các quyết định của Bản án sơ thẩm.

Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm nói trên tại Quyết định số 33/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 18-04-2003 với nhận xét: Việc Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ, bà Hoa là hợp đồng vô hiệu là đúng. Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm mới chỉ xác định lỗi của ông Thọ mà chưa xem xét lỗi của ông Lung là bán nhà thuộc sở hữu của vợ chồng mà chưa có sự đồng ý của bà Hiền; ông Lung còn cam kết căn nhà và đất không có tranh chấp, khiếu nại gì nhưng phần lớn đất chưa có giấy tờ công nhận quyền sử dụng. Trong tổng số 1,08 tỷ đồng phía ông Thọ trả cho ông Lung có 5 l.000 đô la Mỹ nhưng khi buộc phía bà Lệ trả lại cho ông Thọ thì Bản án sơ thẩm, phúc thẩm chưa xem xét đến sự trượt giá của đồng đô la Mỹ là không đúng. Đồng thời giá trị nhà, đất theo định giá là 7.385.963.200 đồng, nhưng Bản án sơ thẩm, phúc thẩm chỉ buộc phía bà Lệ trả lại cho ông Thọ 1,08 tỷ đồng là gây thiệt hại cho ông Thọ. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử huỷ cả hai Bản án sơ thẩm, phúc thẩm nói trên, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm.

XÉT THẤY 

Diện tích nhà đất tại 2/7 khu phố 3, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7 thuộc sở hữu của ông Trần Văn Lung (BL 92, 88, 43, 38, 36, 63) và mới chỉ được hợp thức hoá diện tích 219,24m2 nhà trên diện tích 170m2 trong tổng số 1.199m2 đất (BL 36, 37). Toàn bộ diện tích đất này ông Lung mua của ông Nhãn từ năm 1991 (BL 63) và hiện không có tranh chấp. Mặc dù bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã ký với ông Lung (BL 61, 62), nên không có căn cứ cho rằng ông Lung bán nhà đất mà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận trong kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao. Tại hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ lập tháng 12-1999 chỉ quy định: “Bên A (ông Lung) chịu trách nhiệm căn nhà và khu đất trên không tranh chấp, khiếu nại” (BL 45) và thực tế, sau khi ký hợp đồng mua bán cũng không có ai tranh chấp. Dù vậy, phía bà Lệ còn chủ động lập bản đồ hiện trạng nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Thọ (BL 43) nên không có căn cứ cho rằng ông Lung có lỗi.

Cũng tại hợp đồng mua bán nhà ở  lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải thanh toán cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền còn lại thanh toán đợt 2 là 1 tỷ đồng vào ngày 24-12-1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng, nhưng thực tế, ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỷ đồng (BL 84, 85, 86); phần còn lại, ông Thọ không thanh toán.

Đối với số tiền còn lại (tại BL 107) ông Thọ khai: “gia đình ông vẫn có thiện chí tiếp tục mua bán nhà nhưng do tiền bạc bị trục trặc nên không thực hiện đúng hạn thoả thuận...”. “Số tiền thanh toán đợt 2 là 1 tỷ, ông đồng ý tính theo cách tính của bà Lệ là 1 tỷ vốn + 160 triệu đồng lãi chậm trả trong hạn 3 tháng” (BL 94).

Như vậy, ông Thọ là người vi phạm thoả thuận về điều khoản thanh toán, mặc dù tại đơn khởi kiện (BL 61) và các lời khai ban đầu của bà Lệ (BL 94, 88), bà Lệ chỉ yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hiện hợp đồng, chịu lãi trên số tiền chậm trả nhưng ông Thọ vẫn hẹn thanh toán sau 3 tháng. Đồng thời, bà Lệ còn yêu cầu ngày 19-06-2000 ông Thọ cũng có mặt tại Uỷ ban nhân dân phường Bình Thuận để xác định nguồn gốc nhà đất nhằm lập thủ tục mua bán nhà đất theo qui định, nhưng ông Thọ từ chối.

Như vậy, bản thân ông Thọ là người có lỗi không thanh toán theo thoả thuận và hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ bị vô hiệu về mặt hình thức. Nay bà Lệ đại diện cho các thừa kế của ông Lung yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002 của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng Điều 146 Bộ luật Dân sự để xử hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ là có căn cứ.

Đối với khoản tiền 51.000 đô la Mỹ do bà Lệ nhận từ phía ông Thọ giao thì các bên đã thống nhất quy đổi và tính trong tổng số 1,08 tỷ đồng tiền ông Thọ đã trả lần thứ nhất nên bản án sơ thẩm và phúc thẩm không đặt vấn đề xem xét khoản ngoại tệ đó một cách độc lập là đúng. Do vậy, không có cơ sở để chấp nhận những nội dung nêu trong Kháng nghị số 33/KN-VKSTC- KSXXDS ngày 18-04-2003 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao.

Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 1 Điều 77 Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

Giữ nguyên hiệu lực Bản án dân sự phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30/05/2002 của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh. 

Căn cứ bác kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao

Bản án sơ thẩm và phúc thẩm xác định lỗi giữa hai bên mua bán và xử huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa họ là đúng.


121
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định 18/2003/HĐTP-DS ngày 30/05/2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Số hiệu:18/2003/HĐTP-DS
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:30/05/2003
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về