Quyết định giám đốc thẩm 03/2014/DS-GĐT ngày 09/01/2014 về vụ án tranh chấp chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 03/2014/DS-GĐT NGÀY 09/01/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

...

Ngày 09 tháng 01 năm 2014, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Lâm Thành Gia, sinh năm 1958; trú tại nhà số 188 Võ Thị Sáu, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, sinh năm 1976; trú tại nhà số 279/71 Huỳnh Thúc Kháng, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh đại diện (văn bản ủy quyền ngày 21-01 -2011).

Bị đơn:

-    Ông Phạm Hồng Thanh, sinh năm 1939;

-    Bà Nguyễn Thị Lập, sinh năm 1945;

Ông Thanh, bà Lập cùng tạm trú tại nhà số 824/37 Sư Vạn Hạnh (nối dài), phường 13, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh và đều ủy quyền cho anh Phạm Hồng Ngọc, sinh năm 1973; tạm trú tại nhà số 824/37 Sư Vạn Hạnh (nối dài), phường 13, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh đại diện (văn bản ủy quyền ngày 12-7-2010).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

-     Công ty TNHH Phúc Lưu Quang, trụ sở tại số 21 Phan Kế Bính, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; do ông Nguyễn Thanh Quang, Giám đốc Công ty đại diện.

-         Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Linh Gia, trụ sở tại số 171 Nguyễn Tất Thành, phường 18, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh; do bà Từ
Thị Ly Na là nhân viên Công ty, đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 19-­7-2010).

-        Công ty cổ phần dược phẩm An Đức, trụ sở tại số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; do bà Ma Thị Ánh Nguyệt, Giám đốc Công ty, đại diện.

-        Công ty TNHH Cửu Bảo Châu, trụ sở tại số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; do bà Đoàn Phương Ly, Giám đốc Công ty, đại diện.

-       Đại sứ quán Tây Ban Nha tại Việt Nam, trụ sở tại tầng 15, Trung tâm thương mại DAEHA, số 36 Kim Mã, quận Ba Đình, Hà Nội.

-       Công ty TNHH Gannon Việt Nam, trụ sở tại số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

-      Công ty phát triển và xây dựng khu công nghiệp Đồng Nai, trụ sở tại số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

-       Bà Tăng Thị Thu Lý, trú tại nhà số 91A Võ Văn Tần, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 30-10-2009 và trong quá trình tố tụng, ông Lâm Thành Gia và bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, là đại diện theo ủy quyền của ông Gia trình bày: Ngày 15-3-2006, ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị Lập ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho ông Gia toàn bộ nhà, đất tại số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh với giá 3.000 lượng vàng SJC. Sau khi ký kết hợp đồng, ông Gia đã trả cho ông Thanh, bà Lập 100 lượng vàng SJC, 500.000.000đ (tương đương với 44,24 lượng vàng SJC) và 2.000 USD, việc giao nhận vàng có chữ ký của ông Thanh. Ông Thanh, bà Lập đã sử dụng số tiền này để nộp tiền mua căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan của nhà nước theo Nghị định số 61/CP. Sau đó, ông Thanh, bà Lập đã không tiếp tục thực hiện hợp đồng bán nhà cho ông Gia.

Do đó, ông Gia khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 15-3-2006, yêu cầu ông Thanh, bà Lập hoàn trả số vàng, ngoại tệ đã đặt cọc là 144,24 lượng vàng SJC, 2.000USD và bồi thường cho ông Gia 144,24 lượng vàng SJC, 2.000USD. Trước khi mở phiên tòa sơ thẩm, ông Gia rút yêu cầu ông Thanh, bà Lập bồi thường 144,24 lượng vàng SJC, 2.000USD và ông Gia chỉ yêu cầu ông Thanh, bà Lập hoàn trả cho ông 144,24 lượng vàng SJC, 2.000USD mà ông Gia đã giao cho ông Thanh, bà Lập.

Bị đơn là ông Phạm Hồng Thanh, bà Nguyễn Thị Lập thừa nhận về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà số 21 Phùng Khắc Khoan với ông Gia và có nhận tiền, vàng, ngoại tệ như ông Gia đã trình bày. Tuy nhiên, ông Thanh, bà Lập cho rằng việc hợp đồng không thực hiện được là do ông Gia không thanh toán đúng thỏa thuận của hai bên, nên ông Thanh, bà Lập không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa; đồng thời ông Thanh, bà Lập cho rằng hợp đồng nêu trên là không đúng, vì khi hai bên ký kết hợp đồng thì nhà số 21 Phùng Khắc Khoan vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước. Ông Thanh, bà Lập chỉ đồng ý trả ông Gia 1.100.000.000đ (tương đương giá trị 100 lượng vàng SJC tại thời điểm nhận vàng) và 500.000.000đ, tổng cộng là 1.600.000.000đ, trả trong vòng 3 năm và không đồng ý trả ông Gia 2.000USD. Tại phiên tòa sơ thẩm, anh Phạm Hồng Ngọc (được ông Thanh, bà Lập ủy quyền) xuất trình giấy biên nhận có nội dung ngày 20-3-2006 ông Nguyễn Văn Nghiệp mượn của anh Ngọc 01 lượng vàng SJC và yêu cầu ông Nghiệp phải trả anh Ngọc 01 lượng vàng này, vì đây là tiền công giới thiệu mua bán nhà, nhưng việc mua bán nhà với ông Gia không thành.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

-      Công ty TNHH Phúc Lưu Quang, do ông Nguyễn Thanh Quang, Giám đốc Công ty là người đại diện theo pháp luật trình bày: Công ty Phúc Lưu Quang ký kết hợp đồng thuê nhà số 21 Phùng Khắc Khoan với ông Thanh, bà Lập với thời hạn thuê là 15 năm, đặt cọc 168.000USD, tiền thuê nhà là 7.000USD/tháng, tất cả quy đổi ra tiền Việt Nam. Sau khi hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà, ông đã đầu tư 21.000.000.000đ để xây dựng nhà số 21 Phùng Khắc Khoan thành cao ốc cho thuê. Sau khi xây dựng xong, ngày 05-8-2009, Công ty Phúc Lưu Quang đã ký kết hợp đồng cho Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Linh Gia thuê lại toàn bộ căn nhà với thời hạn là 8 năm, giá thuê nhà trong 06 tháng tính từ ngày 16-9-2009 là 12.000USD/tháng, 06 tháng tiếp theo là 18.000USD/tháng, 03 năm tiếp theo là 24.000USD/tháng … Nay ông Gia tranh chấp với ông Thanh, bà Lập, ông yêu cầu được bảo vệ quyền lợi của Công ty Phúc Lưu Quang; nếu Tòa án áp dụng kê biên, phát mại đối với nhà số 21 Phùng Khắc Khoan thì ông yêu cầu ông Thanh, bà Lập phải trả lại tiền đầu tư và bồi hoàn tiền cho Công ty theo thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

-      Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Linh Gia, do bà Đoàn Phương Ly, Giám đốc là người đại diện theo pháp luật và bà Từ Thị Ly Na là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Công ty Linh Gia thuê lại nhà số 21 Phùng Khắc Khoan của Công ty Phúc Lưu Quang như ông Nguyễn Thanh Quang trình bày. Sau khi thuê nhà, Công ty Linh Gia đã đầu tư khoảng 3.000.000.000đ để sửa chữa nhà này cho phù hợp với mục đích sử dụng. Sau đó, Công ty Linh Gia cho các đơn vị, tổ chức thuê lại, cụ thể là: Công ty TNHH Gannon Việt Nam, Công ty phát triển và xây dựng khu công nghiệp Đồng Nai, Phòng Thương mại thuộc Đại sứ quán Tây Ban Nha tại Việt Nam, Công ty TNHH Cửu Bảo Châu, Công ty cổ phần dược phẩm An Đức; hiện nay, chỉ còn Phòng Thương mại thuộc Đại sứ quán Tây Ban Nha tại Việt Nam, Công ty TNHH Cửu Bảo Châu, Công ty cổ phần dược phẩm An Đức thuê mặt bằng tại nhà số 21 Phùng Khắc Khoan, các đơn vị khác đã thanh lý hợp đồng, trả lại mặt bằng và không có khiếu nại. Công ty không có ý kiến về việc tranh chấp giữa ông Gia với ông Thanh, bà Lập và đề nghị bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Công ty.

-      Công ty TNHH Cửu Bảo Châu do bà Đoàn Phương Ly, Giám đốc Công ty đại diện trình bày: Công ty Cửu Bảo Châu thuê của Công ty Linh Gia một phần nhà số 21 Phùng Khắc Khoan từ ngày 01-8-2009, thời hạn thuê là 04 năm, hiện vẫn còn hoạt động tại nhà này; trong quá trình thuê, Công ty có bỏ ra chi phí để tu sửa cho phù hợp với việc hoạt động của Công ty. Công ty không có ý kiến về việc tranh chấp của ông Gia với ông Thanh, bà Lập và đề nghị Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Công ty.

-      Công ty cổ phần dược phẩm An Đức do bà Ma Thị Ánh Nguyệt, Giám đốc là người đại diện theo pháp luật trình bày: Ngày 28-9-2010, Công ty An Đức có thuê khoảng 20m2 thuộc tầng trệt nhà số 21 Phùng Khắc Khoan của Công ty Linh Gia để làm trụ sở Công ty. Từ khi thuê, Công ty An Đức không bỏ chi phí đầu tư, sửa chữa đối với phần nhà thuê. Công ty An Đức không có ý kiến về tranh chấp nhà số 21 Phùng Khắc Khoan, nếu giữa Công ty Linh Gia và Công ty An Đức có tranh chấp các bên sẽ tự giải quyết.

-      Đại sứ quán Tây Ban Nha tại Việt Nam không có ý kiến về tranh chấp giữa các bên.

-      Bà Tăng Thị Thu Lý (là vợ của ông Lâm Thành Gia) thống nhất với lời trình bày của ông Gia.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 16/2011/DSST ngày 18-4-2011, Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Đình chỉ xét xử về phần nguyên đơn rút yêu cầu về việc yêu cầu các bị đơn bồi thường 144,24 lượng vàng SJC và 2.000 đô la Mỹ.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 15-3-2006 giữa bên chuyển nhượng là ông Phạm Hồng Thanh, bà Nguyễn Thị Lập, bên nhận chuyển nhượng là ông Lâm Thành Gia là vô hiệu.

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Thanh, bà Lập trả cho ông Gia 143,59 lượng vàng SJC và 2.000 đô la Mỹ được quy đổi ra đồng Việt Nam tại thời điểm thi hành án một lần, ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Các bên thi hành dưới sự giám sát của Chi cục Thi hành án có thẩm quyền.

Dành quyền khởi kiện cho ông Thanh, bà Lập đối với ông Nguyễn Văn Nghiệp bằng vụ kiện khác về việc tranh chấp quan hệ mượn 01 lượng vàng SJC; dành quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác cho các bên trong quan hệ thuê nhà số 21 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, quận 1 khi có yêu cầu.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 25-4-2011, ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị Lập kháng cáo.

Tại Bản án phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08-12-2011, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ngày 26-12-2011, ông Phạm Hồng Thanh có đơn đề nghị giám đốc thẩm Bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Kháng nghị số 141/QĐKNGĐT-V5 ngày 12-12-2012, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08-12-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án sơ thẩm số 16/2011/DSST ngày 18-4-­2011 của Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao không chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08-12-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị Lập có đơn đề nghị giám đốc thẩm Quyết định giám đốc thẩm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.

Tại Kháng nghị số 83/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29-7-2013, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Quyết định giám đốc thẩm nêu trên, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08/12/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án sơ thẩm số 16/2011/DSST ngày 18-4-2011 của Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định:

“Ngày 15-3-2006, vợ chồng ông Thanh, bà Lập đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cho ông Gia căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất 550,74m2 với giá 3000 lượng vàng SJC. Hai bên thỏa thuận ngay sau khi ký hợp đồng bên B thanh toán cho bên A 10% = 300 lượng vàng SJC; sau 60 ngày thanh toán đợt 1 thì bên A giao nhà trống cho bên B, đồng thời bên B thanh toán đủ 50% = 1.500 lượng vàng SJC và bên A lập giấy ủy quyền cho bên B thay mặt bên A liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục mua nhà theo Nghị định 61/CP; sau khi hoàn tất thủ tục mua bán tại Phòng công chứng bên B trả ngay và đầy đủ số vàng còn lại là 1.200 lượng vàng SJC. Sau khi ký hợp đồng, bên B đã giao cho bên A 500.000.000đ tiền mặt vào ngày 08-4-2006, 25 lượng vàng SJC vào ngày 22-4-2006, 75 lượng vàng SJC vào ngày 28-4-2006 và 2.000 USD vào ngày 31-3-2006.

Nguyên đơn cho rằng sau khi ký hợp đồng đã giao cho vợ chồng ông Thanh, bà Lập số vàng, tiền trên làm nhiều lần. Ông Thanh, bà Lập đã dùng số tiền trên để nộp mua nhà theo Nghị định 61/CP. Ông Thanh, bà Lập cố tình tránh mặt không thực hiện hợp đồng, nên yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu trả lại số vàng, tiền mặt và đô la Mỹ đã nhận.

Bị đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được là do nguyên đơn không giao vàng đúng thời gian thỏa thuận và thừa nhận có nhận số vàng, tiền mặt vào các ngày trên. Ngoài ra, bị đơn còn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng trên là không đúng vì tại thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì nhà đất trên vẫn thuộc sở hữu Nhà nước và đồng ý hủy hợp đồng, trả 1.100.000.000đ (tương đương với 100 lượng vàng SJC) và 500.000.000đ, tổng cộng 1.600.000.000đ, không đồng ý trả 2.000 USD vì không có nhận số tiền này.

Xét thấy, việc hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, khi bên bán chưa được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hợp pháp (vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước, chưa hóa giá theo Nghị định 61/CP), hợp đồng chưa qua công chứng. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh ký ngày 15-3-2006 giữa vợ chồng ông Thanh, bà Lập với ông Gia vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, nhưng lại quy đổi 500.000.000đ tương đương 43,59 lượng vàng SJC (theo giá vàng tại thời điểm giao nhận) để buộc ông Thanh, bà Lập phải hoàn trả cho ông Gia 143,59 lượng vàng SJC và 2.000 USD là sai (phải trả cho nhau những gì đã nhận mới đúng). Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao cho rằng hợp đồng chuyển nhượng trên là hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện, không thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng lại xác định Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều quyết định hủy hợp đồng và buộc ông Thanh, bà Lập phải trả lại ông Gia số vàng đã nhận là 100 lượng vàng SJC, 500.000.000d quy đổi tương đương 43,59 lượng vàng SJC (theo giá vàng tại thời điềm các bên giao nhận tiền) và 2.000 USD là đúng để không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm cũng là không đúng, vì nếu xác định hợp đồng chuyển nhượng trên là hợp đồng có điều kiện thì điều kiện đó đã xảy ra là bên mua không thực hiện đúng cam kết của hợp đồng và xin hủy hợp đồng thì phải căn cứ vào khoản 3,4 Điều 425 BLDS năm 2005 để giải quyết mới đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự.

Mặt khác, tại đơn khởi kiện cũng như trong quá trình giải quyết vụ án ông Gia đều xin hủy hợp đồng và chỉ yêu cầu ông Thanh, bà Lập trả lại cho ông số vàng, tiền, USD đã nhận”.

Sau khi có Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, ngày 21-8-2013 ông Lâm Thành Gia có đơn không đồng ý với Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Tại thời điểm các bên ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng” ngày 15-3-2006 thì căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, tại hợp đồng ông Thanh, bà Lập cam kết căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan được nhà nước cấp cho cha mẹ để ở từ sau năm 1975 không có tranh chấp. Đồng thời, trong thực tế sau khi các bên ký kết hợp đồng thì ngày 20-6-2006 ông Thanh, bà Lập tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà dài hạn của nhà nước và đến ngày 07-12-2006 Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 1242/QĐUBND chấp thuận cho ông Thanh, bà Lập được mua nhà số 21 Phùng Khắc Khoan theo Nghị định số 61/CP của Chính phủ. Ngày 02-5-2007, ông Thanh, bà Lập được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà số 21 Phùng Khắc Khoan. Như vậy, nhà số 21 Phùng Khắc Khoan thuộc diện nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ. Tại “Hợp đồng chuyển nhượng” các bên cũng thỏa thuận về các bước thực hiện thủ tục giấy tờ pháp lý cho đến khi ông Thanh, bà Lập được sở hữu nhà thì mới ký hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng nhà nước. Thỏa thuận này của các bên là không vi phạm pháp luật. Do đó, trường hợp này không coi hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà số 21 Phùng Khắc Khoan là hợp đồng có điều kiện, không thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật là có căn cứ.

Tại đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Gia đều xin hủy hợp đồng và yêu cầu ông Thanh, bà Lập trả cho ông 144,24 lượng vàng (bao gồm 500.000.000đ tương đương 44,24 lượng vàng và 100 lượng vàng) và 2.000USD đã nhận. Ông Thanh, bà Lập đồng ý hủy hợp đồng nhưng chỉ đồng ý trả cho ông Gia 1.600.000.000đ (bao gồm 500.000.000đ và 1.100.000.000đ là trị giá của 100 lượng vàng SJC). Như vậy, cả nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất hủy hợp đồng nhưng chỉ không thống nhất về số lượng tiền, vàng phải trả lại.

Trong thực tế, sau khi ký hợp đồng ông Gia đã giao cho ông Thanh, bà Lập 500.000.000đ vào ngày 08-4-2006, 100 lượng vàng vào các ngày 22-4-2006, 28-4-2006 và 2.000USD. Như vậy, tại hợp đồng các bên thỏa thuận giá trị nhà đất bằng vàng và thanh toán bằng vàng, nhưng trong thực tế khi thì ông Gia trả vàng cho ông Thanh, khi lại thanh toán bằng tiền VNĐ và đô la Mỹ; lần giao tiền đầu tiên vào ngày 08-4-2006 ông Gia thanh toán bằng tiền mặt thì ông Thanh, bà Lập vẫn nhận mà không có ý kiến phản đối, nên coi như các bên đã thỏa thuận tương đương ra vàng. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Lập cũng thừa nhận: ''theo thỏa thuận trong hợp đồng thì việc mua bán tính bằng vàng, nhưng 500.000.000đ phải đến thời điểm đưa đủ tiền thì mới quy ra vàng…” và tại Đơn của ông Thanh đề ngày 08-8-2007 gửi phòng công chứng ông Thanh cũng tự quy đổi tiền thành vàng, cụ thể ông Thanh xác định: “ông Gia đã đưa cho ông Thanh được 100 lượng vàng và 500.000.000đ (tương đương 37 lượng vàng)”. Như vậy, bị đơn cũng thừa nhận là sau khi trả đủ tiền thì sẽ quy đổi ra vàng và căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng thì các bên thỏa thuận thanh toán bằng vàng. Đồng thời, thực tế vợ chồng ông Thanh, bà Lập đã nhận số tiền 500.000.000đ của ông Gia trong thời gian dài từ năm 2006 đến thời điểm xét xử phúc thẩm (ngày 08-12-2011) là đã hơn 06 năm. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quy đổi số tiền 500.000.000đ thành 43,59 lượng vàng để buộc ông Thanh, bà Lập trả cho ông Gia là có căn cứ, phù hợp với thực tế và đã đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định giữ nguyên Bản án phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08-12-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ. Kháng nghị số 83/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29-7-2013 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhưng không có căn cứ gì mới, nên không có cơ sở để chấp nhận.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 291, khoản 1 Điều 297 Bộ luật tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29-3-2011),

QUYẾT ĐỊNH

Không chấp nhận Kháng nghị số 83/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 29-7-2013 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao; giữ nguyên Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21-3-2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Lâm Thành Gia với bị đơn là ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị Lập; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Phúc Lưu Quang, Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Linh Gia, Công ty TNHH Gannon Việt Nam, Công ty TNHH Cửu Bảo Châu, Đại sứ quán Tây Ban Nha tại Việt Nam, Công ty phát triển và xây dựng khu công nghiệp Đồng Nai, Công ty cổ phần dược phẩm An Đức và bà Tăng Thị Thu Lý.

NỘI DUNG ĐỀ XUẤT CÔNG NHẬN LÀM ÁN LỆ

Trong Quyết định giám đốc thẩm đã chỉ ra vấn đề pháp lý có giá trị hướng dẫn xét xử là:

- Hợp đồng dân sự có điều kiện được ký kết khi điều kiện đó chưa xảy ra thì không thuộc trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

- Khi đánh giá chứng cứ về thỏa thuận thanh toán bằng vàng nhưng thực tế giao nhận bằng tiền thì phải hiểu là giao nhận vàng tương đương với số tiền đã nhận tại thời điểm giao nhận.

Cụ thể, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã nhận định:

“Tại thời điểm các bên ký kết… không thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật là có căn cứ.”

“Tại hợp đồng các bên thỏa thuận giá trị nhà đất bằng vàng và thanh toán bằng vàng…. là có căn cứ, phù hợp với thực tế và đã đảm bảo quyền lợi của các đương sự.”


156
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 03/2014/DS-GĐT ngày 09/01/2014 về vụ án tranh chấp chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Số hiệu:03/2014/DS-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:09/01/2014
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về