Quyết định giám đốc thẩm 25/2007/DS-GĐT ngày 10/07/2007 về vụ án tranh chấp đòi nhà ở cho thuê

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 25/2007/DS-GĐT NGÀY 10/07/2007 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐÒI NHÀ Ở CHO THUÊ 

Ngày 10 tháng 7 năm 2007 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về tranh chấp đòi nhà ở cho thuê giữa:

Nguyên đơn:

1. Ông Đào Xuân Mão sinh năm 1939 và bà Đào Thị Liên sinh năm 1934. Ông Mão và bà Liên cùng trú tại số 5, hẻm 61/56/1 Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

2. Bà Đào Thị Bính sinh năm 1937; trú tại ngõ Thiên Hùng, phường Khâm Thiên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Bà Bính ủy quyền cho ông Đào Xuân Mão tham gia tố tụng (giấy ủy quyền ngày 07-6-2005).

Bị đơn:  Bà Hoàng Thị Hiền sinh năm 1945 (có chồng là ông Bùi Đình Hợi sinh năm 1935); trú tại số 6 ngõ Bảo Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội. Bà Hiền ủy quyền cho anh Nông Quốc Liêm (con rể bà Hiền) sinh năm 1962; trú tại 128A  P410 tập thể Văn Chương, quận Đống Đa, thành phố Hà nội (theo giấy ủy quyền ngày 27-02-2004).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Hoàng Văn Hải sinh năm 1956; trú tại số 23 đường 70, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

2. Cụ Nguyễn Thị Huyên 81 tuổi; trú tại thôn Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Cụ Huyên ủy quyền cho anh Hoàng Văn Dũng sinh năm 1960; trú tại thôn Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội (theo giấy ủy quyền ngày 06-6-2005).

NHẬN THẤY

Tại đơn khởi kiện ngày 03-4-1995 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn ông Đào Xuân Mão trình bày:

Ngôi nhà số 6 ngõ Bảo Khánh là nhà gạch 1 tầng, diện tích 175m2 trên thửa đất số  1666/1, diện tích 278m2, mang bằng khoán điền thổ số 2253 khu Nhà thờ thuộc sở hữu của các cụ tổ họ tộc họ Đào là: Đào Xuân Mậu, Đào Xuân Hương và một số người thân thuộc khác. Năm 1924 cụ Đào Bá Hoan là người được quản lý nhà thờ đã viết di chúc cho cụ Đào Xuân Nhận quản lý ngôi nhà thờ họ Đào này (tài liệu tại hồ sơ án không  phản ánh mối quan hệ giữa cụ Mậu, cụ Hương, cụ Nhận trong tộc họ Đào). Năm 1940 cụ Nhận chết đột ngột, ông là con trai duy nhất của cụ Nhận và thuộc ngành trưởng nên được tiếp tục quản lý nhà này, nhưng lúc đó, ông mới được một tuổi nên mẹ ông là cụ Đỗ Thị Xuất (tức Tơ) đã quản lý thay ông.

Ngày 16-5-1962 cha mẹ ông cho cụ Hoàng Văn Tân và cụ Nguyễn Thị Huyên (là bố mẹ của bà Hiền và ông  Hải) thuê một phòng diện tích chính là 9.9m2 giá 2,47 đồng và 3,5m2 diện tích phụ, giá 0,8 đồng. Thời hạn thuê từ 01-5-1962 đến 01-5-1965 (diện tích này hiện nay ông Hải đang ở). Năm 1971 cụ Tân tiếp tục thuê tiếp 14m2 đất (hiện bà Hiền làm nhà 2 tầng). Năm 1975 gia đình bà Hiền ở Thái Nguyên về ở cùng với cụ Tân và cụ Huyên tại phần nhà đất cho thuê. Năm 1976 cụ Tân, cụ Huyên chuyển về sinh sống tại xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội ở cho đến nay nhà đất do bà Hiền, ông Hải tiếp tục quản lý sử dụng. Ngày 12-02-1978 bà Hiền làm hợp đồng mới thuê 9.9mnhà và 20m2  đất (trong đó so 14mđất mà cụ Tân đã thuê) với cụ Tơ (mẹ ông). Trên thực tế vợ chồng ông Hải vẫn ở nhà 9.9m2  nhà , còn gia đình bà Hiền tự ý làm nhà trên đất thuê để ở, không được sự đồng ý của gia đình ông. Do nhà thờ bị xuống cấp nên năm 1995 mẹ ông đã khởi kiện đòi lại diện tích nhà đất cho thuê nêu trên. Ngày 06-7-1996 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 35/STDS tạm đình chỉ giải quyết chờ Nghị quyết của Quốc hội.

Năm 1999 mẹ ông đã ủy quyền cho ông khởi kiện tại Tòa án để đòi lại diện tích nhà đất bà Hiền và ông Hải đang ở thuê. Quá trình giải quyết vụ án , mẹ ông đã mất ngày 14-4-2000, nay các chị em ông là người thừa kế theo pháp luật tiếp tục kiện đòi nhà đất cho thuê để cải tạo xây dựng lại nhà thờ làm nơi thờ cúng, gia đình ông chỉ được quyền quản lý nhà thờ chứ không có quyền bán. Nếu bà Hiền tự nguyện trả lại nhà đất thuê cho gia đình ông thì ông sẽ cho bà Hiền căn hộ ông đã mua tại phòng 308 tầng 3 tập thể nhà máy bóng đèn phích nước Rạng Đông và thanh toán trả bà Hiền giá trị vật liệu mà bà bỏ ra xây dựng trên đất thuê của gia đình ông. Còn nếu không tự nguyện, ông yêu cầu Tòa án  buộc bà Hiền phải trả lại nhà đất đã thuê và thanh toán tiền xây dựng nhà hai tầng cho gia đình bà Hiền, còn nhà ông cho gia đình bà Hiền ở thuê căn hộ phòng  308 tầng 3 tập thể nhà máy bóng đèn phích nước Rạng Đông đến năm 2005.

Đồng nguyên đơn bà Bính, bà Liên nhất trí với lời trình bày của ông Mão.

Bị đơn bà Hoàng Thị Hiền trình bày: Bà thừa nhận có thuê nhà và đất của cụ Xuất như ông Mão đã trình bày, bà trả tiền thuê đầy đủ nhưng trong quá trình thuê, bà có xin và được Viện quy hoạch thành phố Hà Nội cho phép làm nhà trên phần đất đã thuê của cụ Xuất. Bà có bớt 3m2 để ông Hải làm công trình phụ, nên diện tích đất của nhà bà chỉ còn khoảng 17m2. Năm 1984 bà có cơi nới thành nhà 2 tầng như hiện nay cụ Xuất có đồng ý bằng miệng cho bà xây dựng. Hiện tại gia đình bà đang có diện tích tầng 1 là 17m2, tầng 2 là 20m2 và 3m2 diện tích phụ. Nếu ông Mão đòi đất của gia đình bà, bà yêu cầu ông Mão phải tạo cho gia đình bà một diện tích nhà tương đương cũng ở mặt đường trong quận Hoàn Kiếm. Còn nếu không bà đề nghị được ổn định tại nhà của bà đã làm và đồng ý thanh toán giá trị quyền sử dụng đất thuê trả cụ Xuất.

Ông Hoàng Văn Hải trình bày: Ông đề nghị nếu ông Mão muốn lấy lại nhà thì phải mua cho ông một chỗ ở khác và được sự đồng ý thỏa thuận của gia đình ông, nếu không thì ông không trả nhà.

 Cụ Nguyễn Thị Huyên trình bày: Cụ đề nghị Tòa án giải quyết trực tiếp với các con của cụ là bà Hiền và ông Hải.

Tại phiên tòa sơ thẩm số 27/DSST ngày 11-9-1999, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội quyết định:

Buộc bà Hiền và gia đình trả lại nhà đất cho ông Mão toàn bộ diện tích đất thuê đã làm nhà 2 tầng (17,28m2) và công trình phụ (5,47m2) tại số 6 ngõ Bảo Khánh cho cụ Xuất do ông Mão đại diện. Gia đình bà Hiền được ở nhờ nhà ông Mão mua tại căn hộ phòng 308 tầng 3 khu nhà 5 tập thể nhà máy bóng đèn phích nước Rạng Đông.

Ngày 16-9-1999 bà Hoàng Thị Hiền kháng cáo đề nghị được quyền sở hữu phần ngôi nhà số 6 Bảo Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội mà bà đang quản lý.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 83/DSPT ngày 11-7-2000, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi xét xử phúc thẩm bà Hiền khiếu nại.

Tại Quyết định số 17/DS-KN ngày 10-9-2001, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm số 83/DSPT ngày 11-7-2000 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm nêu trên, đình chỉ việc giải quyết vụ án, chuyển hồ sơ vụ án cho Ủy ban nhân dân quận Hoàn Kiếm giải quyết theo thẩm quyền, với lý do đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mặt khác cụ Xuất đã chết việc ủy quyền cho ông Mão là chấm dứt và đã phát sinh thừa kế quyền, nghĩa vụ của cụ Xuất để lại cho các con.

Tại Kết luận số 271/KL-VKSTC-KSXXDS ngày 25-12-2001. Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Tại Quyết định số 09/HĐTP-DS ngày 23-10-2002, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 83/DSPT ngày 11-7-2000 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội xét xử lại từ giai đoạn phúc thẩm theo thủ tục chung.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 71/DSPT ngày 13-5-2003, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 27/DSST ngày 10-9-1999 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/DSST ngày 27-02-2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

Chấp nhận yêu cầu đòi nhà đất cho thuê tại số 6 ngõ Bảo Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội của ông Đào Xuân Mão đại diện cho các đồng nguyên đơn đối với bà Hoàng Thị Hiền và ông Hoàng Văn Hải.

Buộc gia đình bà Hiền phải chuyển  đến ở tại phòng 308 tầng 3 nhà 5 tầng khu tập thể nhà máy bóng đèn phích nước Rạng Đông đến tháng 7/2005. Trả lại toàn bộ diện tích đất thuê hiện đã làm nhà 2 tầng (19,6m2) và công trình phụ (5,47m2) tại số 6 ngõ Ngọc Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội cho gia đình ông Mão.

- Buộc gia đình ông Hải phải trả lại toàn bộ diện tích nhà và công trình phụ tại số 6 ngõ Ngọc Khánh cho gia đình ông Mão và tiếp tục về ở tại số nhà 23 đường 70 thuộc xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

- Ông Mão thanh toán trả cho bà Hiền giá trị xây dựng nhà và công trình phụ là 41.056.600 đồng và gia đình ông Hải giá trị làm cửa sắt là 591.000 đồng.

 Ngày 04-3-2004 bà Hoàng Thị Hiền kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Tại bản bán dân sự phúc thẩm số 155/DSPT ngày 10-9-2004, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 06/DSST ngày 27-02-2004 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội điều tra, xét xử sơ thẩm lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 32/2005/DSST ngày 10-6-2995, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội áp dụng điểm c Điều 11 Nghị quyết số 58/1998/NQ/UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991; mục 2 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25-01-1999 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 58; Điều 195 và Điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự quyết định:

 Chấp nhận một phần yêu cầu đòi nhà đất cho thuê tại số 6 ngõ Bảo Khánh.

Buộc gia đình ông Hải phải trả lại toàn bộ diện tích nhà và công trình phụ tại số 6 ngõ Bảo Khánh cho gia đình ông Mão và tiếp tục về ở tại số nhà 23, đường 70 thuộc xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Gia đình ông Mão thanh toán cho ông Hải giá trị lầm cửa sắt là 591.000 đồng.

Bà Hiền được sở hữu nhà 2 tầng trên diện tích đất 19,6m2 và phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Mão, bà Liên, bà Bính là: 2.352.000.000 đồng.

Ngày 12-6-2005 ông Hợi, bà Hiền kháng cáo đề nghị Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội xem xét lại các nội dung án sơ thẩm đã tuyên để công nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp cho gia đình bà.

Ngày 20-6-2005 ông Mão, bà Liên, bà Bính kháng cáo không đồng ý cho bà Hiền được sử dụng đất.

Ngày 24-6-2005 ông Hoàng Văn Hải kháng cáo toàn bộ án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 264/2005/DSPT ngày 15-12-2005, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội áp dụng Điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự; mục thứ 3, điểm c, khoản 1, Điều 11 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991; mục 2 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT ngày 25-01-1999 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 58 nêu trên, sửa án sơ thẩm và quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu đòi nhà, đất cho thuê tại số 6 ngõ Bảo Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội của các nguyên đơn Đào Xuân Mão, Đào Thị Liên, Đào Thị Bính đối với bị đơn Hoàng Thị Hiền và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Hoàng Văn Hải.

- Buộc ông Hoàng Văn Hải phải trả lại toàn bộ diện tích nhà, đất đang thuê tại số 6 ngõ Bảo Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội (gồm diện tích nhà 9.9m và công trình phụ làm thêm) cho ông Mão, bà Liên và bà Bính. Gia đình ông Hải phải chuyển về ở tại nhà số 23 đường 70 thuộc xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

Ông Mão, bà Liên, bà Bính phải thanh toán cho ông Hải giá trị cửa sắt do ông Hải làm thêm là 591.000.000 đồng.

    Buộc bà Hoàng Thị Hiền phải trả lại cho ông Mão, bà liên, bà Bính toàn bộ diện tích đất đang thuê tại số 6 ngõ Bảo Khánh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội gồm 19,6m2 đất nền nhà 2 tầng và 5,47mđất xây dựng công trình phụ. Ông Mão, bà Liên, bà Bính được sử dụng nhà 2 tầng và công trình phụ do bà Hiền xây dựng trên diện tích đất trên nhưng phải thanh toán cho bà Hiền giá trị xây dựng định giá là 41.056.600 đồng.

Bà Hiền và các thành viên trong gia đình có cùng hộ khẩu được lưu cư tại phòng 308 tầng 3 nhà 5 tầng khu tập thể nhà máy bóng đèn phích nước Rạng Đông của ông Mão đến hết tháng 6/2006.

Sau khi xét xử phúc thẩm ông Bùi Đình Hợi (chồng bà Hiền) có nhiều đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số 33/2007/KN-DS ngày 20-3-2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 264/2005/DSPT ngày 15-12-2005 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và đề nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và bản án dân sự sơ thẩm số 32/2005/DSST ngày 10-6-2005 của Tòa án  nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:

Ngôi nhà số 6 ngõ Bảo Khánh là nhà gạch 1 tầng, diện tích 175m2 trên 278m2 đất ở thửa số 1666/1, mang bằng khoán điền thổ số 2253 khu Nhà thờ có nguồn gốc của gia tộc họ Đào. Năm 1924 cụ Đào Bá Hoan là người quản lý ngôi nhà thờ đã viết di chúc cho cụ Đào Xuân Nhận quản lý ngồi nhà thờ họ Đào này. Năm 1940 cụ Nhận chết đột ngột, ông Đào Xuân Mão là con trai duy nhất của cụ Nhận và thuộc ngành trưởng nên được tiếp tục quản lý nhà này; nhưng do lúc đó ông Mão mới một tuổi nên mẹ ông Mão (cụ Đỗ Thị Xuất, tức Tơ) đã quản lý thay. Tuy việc giao quyền quản lý cho cụ Nhận, sau là cụ Xuất không rõ ràng; nhưng từ trước đến nay không có ai tranh chấp quyền sở hữu hoặc tranh chấp quyền thừa kế đối với ngôi nhà này; trong  khi đó trên thực tế cụ Xuất, rồi sau đó là ông Mão, đã quản lý, sử dụng từ đó đến nay (thực tế là ngày 16-5-1962 cụ Xuất cho cụ Tân, cụ Huyên thuê 9,9m2 nhà và 3,5m2 công trình phụ, năm 1971 cho cụ Tân thuê thêm 14m đất, ngày 12-02-1978 cụ Xuất ký lại hợp đồng cho bà Hiền, là con cụ Tân tiếp tục thuê 9,9m2 nhà và đất 20m2 đất).

Theo các tài liệu trong hồ sơ vụ án thì ngày 12-02-1978 bà Hiền lập hợp đồng thuê 9,9m2 nhà, thuê 20m2 đất đối với cụ Xuất và vợ chồng ông Hải vẫn ở 9,9m2 nhà, còn gia đình bà Hiền ở tạm trên đất thuê; ngày 21-11-1976 bà Hiền làm đơn gửi Cục quản lý công trình công cộng Hà Nội và chính quyền tiểu khu Hàng Trống xin phép sửa nhà tạm; tại công văn số 30 ngày 02-02-1977, Viện quy hoạch- Sở xây dựng Hà Nội trả lời bà Hiền là cho phép sửa chữa thay vách bằng tường gạch 11cm, tường xây cao 2,5m; ngày 20-11-1984 bà Hiền làm giấy xin phép cụ Xuất cho sửa chữa lại nhà nâng tường cao thêm 1m, làm mái trùm qua ngõ đi 1,2m, nhưng thực tế bà Hiền đã xây dựng nhà 2 tầng như hiện nay (theo bà Hiền thì cụ Xuất có nói miệng là đồng ý cho bà xây nhà 2 tầng).

Như vậy, gia đình bà Hiền đã xây dựng nhà 2 tầng trên phần đất thuê cua cụ Xuất và đã sử dụng riêng biệt, đất này từ năm 1985 đến nay. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng điểm c khoản 1 Điều 11 của Nghị quyết số 58/1998/NQUBTVQH/10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc  hội để công nhận cho bà Hiền được sở hữu nhà và phải thanh toán cho ông Mão giá trị quyền sử dụng đất là có cơ sở (vì gia đình bà Hiền không có nơi ở nào khác) nhưng quyết định  buộc gia đình bà Hiền phải thanh toán cho ông Mão giá trị quyền sử dụng đất đó theo giá trị thị trường là không đúng (vì theo Nghị quyết 58/1998/NQUBTVQH/10 ngày 20-8-1998 thì trong trường hợp này bên thuê chỉ thanh toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định); Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn buộc bà Hiền phải trả lại toàn bộ diện tích nhà đất đang thuê tại số 6 ngõ Bảo Khánh, thành phố Hà Nội là không đúng.

Ngoài ra ông Bùi Đình Hợi (là chồng bà Hiền) cùng sống chung tại nhà số 6 ngõ Bảo Khánh, nhưng Tòa án các cấp không đưa ông Hợi vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm thủ tục tố tụng.

 Tại phiên tòa giám đốc thẩm đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao không chấp nhận Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm số 264/2005/DSPT ngày 15-12-2005 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội.

XÉT THẤY

Về tố tụng:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì diện tích nhà và đất hiện gia đình bà Hoàng Thị Hiền, ông Hoàng Văn Hải đang quản lý sử dụng (trong đó có căn nhà 2 tầng do gia đình bà Hiền xây dựng) là diện tích nhà thuê trong khuôn viên số 6 ngõ Bảo Khánh, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội của gia tộc họ Đào do ông Đào Xuân Mão, bà Đào Thị Liên và bà Đào Thị Bính đại diện khởi kiện đòi.

Theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 và hướng dẫn tại điểm b khoản 3 mục I Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25-01-1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao thì bà Hiền, ông Hải và các thành viên trong gia đình bà Hiền, ông Hải có đăng ký thường trú và đang ở tại ngõ 6 số Bảo Khánh phải được xác định là “bên thuê nhà ở”.

Theo xác nhận ngày 06-7-2007 của Công an phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội thì gia đình bà Hiền gồm có vợ chồng bà Hiền, ông Bùi Đình Hợi và các con là anh Bùi Đình Toàn, anh Bùi Đình Hùng, chị Bùi Thị Hương, chị Bùi Bích Ngọc đều đăng ký hộ khẩu thường trú trong đó ông Hợi, bà Hiền, anh Toàn đang ở tại số 6 ngõ Bảo Khánh.

Lẽ ra khi giải quyết vụ án thì phải đưa tất cả những người có đăng ký thường trú và đã ở tại nhà số 6 ngõ Bảo Khánh trong hộ gia đình bà Hiền, ông Hải tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì mới giải quyết triệt để vụ án. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ông Hợi và những người có trong hộ bà Hiền, ông Hải có đăng ký thường trú và đang ở tại số 6 ngõ Bảo Khánh tham gia tố tụng là thiếu người tham gia tố tụng.

Về nội dung:

Ngôi nhà số 6 ngõ Bảo Khánh là nhà gạch xây 1 tầng, diện tích 175m2 trên 275m2 đất thửa số 1666/1, mang bằng khoán điền thổ số 2253 khu Nhà thờ, có nguồn gốc của gia tộc họ Đào. Năm 1924 cụ Đào Bá Hoan là người được quyền quản lý đã viết di chúc cho cụ Đào Xuân Nhận tiếp tục quản lý ngôi nhà của họ Đào.

Năm 1940 cụ Nhận chết, ông Đào Xuân Mão là con trai duy nhất của cụ Nhận và thuộc ngành trưởng nên tiếp tục quản lý nhà này; nhưng do lúc đó ông Mão mới có  một tuổi nên mẹ ông Mão (là cụ Đỗ Thị Xuất, tức Tơ) quản lý. Tuy việc giao quyền quản lý cho cụ Nhận, sau là cụ Xuất không rõ ràng; nhưng từ khi cụ Nhận, sau đó là cụ Xuất, ông Mão quản lý đến nay không có ai tranh chấp quyền sở hữu hoặc tranh chấp quyền thừa kế đối với ngôi nhà này.

Ngày 16-5-1962 cụ Xuất cho cụ Tân, cụ Huyên thuê 9,9m2 nhà và 3,5m2 công trình phụ, năm 1971 cụ Tân thuê thêm 14m2 đất. Sau đó ngày 12-02-1978 bà Hiền lập hợp đồng thuê 9,9m2 nhà, thuê 20m2 đất với cụ Xuất và vợ chồng ông Hải  vẫn ở 9,9m2 nhà, còn bà Hiền ở nhà tạm trên đất thuê; ngày 21-11-1976 bà Hiền làm đơn gửi Cục quản lý công trình công cộng Hà Nội và chính quyền tiểu khu Hàng Trống xin phép sửa nhà tạm; tại công văn số 30 ngày 01-01-1977, Viện quy hoạch – Sở xây dựng Hà Nội  trả lời bà Hiền là cho phép sửa chữa thay vách bằng tường gạch 11cm, tường xây 2,5m; ngày 20-11-1984 bà Hiền làm giấy xin phép cụ Xuất cho sửa chữa lại nhà nâng tường cao thêm 1m, làm mái trùm qua ngõ đi 1,2m, nhưng thực tế bà Hiền đã xây dựng nhà 2 tầng như hiện nay.

Quá trình giải quyết vụ án bà Hiền cho rằng năm 1984 khi xây dựng nhà 2 tầng trên thì chính quyền địa phương cho phép và cụ Xuất đồng ý bằng miệng nên không phản đối, nhưng ngoài lời khai trên bà Hiền cũng không có chứng cứ nào khác chứng minh có việc cụ Xuất đã đồng ý cho bà xây dựng thành nhà 2 tầng, còn chính quyền địa phương cũng chỉ cho phép bà Hiền thay vách đất bằng tường gạch 11cm có bổ trụ, tường xây cao như đơn bổ sung ngày 28-01-1977 của bà tường sau cao 2,5m lợp lại mái ngói (bán mái diện tích 20m2). Như vậy, việc bà Hiền xây dựng thành nhà 2 tầng đã là không đúng với giấy phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Ông Mão khai rằng năm 1985 khi bà Hiền xây dựng thì cụ Xuất đã không đồng ý nên đã có đơn phản đối gửi đến chính quyền địa phương (Công an phường), đồng thời ông Mão xuất trình đơn trình báo đề ngày 12-6-1985 và ngày 28-02-1986 đứng tên cụ Xuất gửi công an và Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Hàng Trống có nội dung phản đối việc xây dựng trái phép của bà Hiền. Tuy nhiên theo xác nhận của công an phường Hàng Trống thì các đơn trên không được lưu giữ ở Công an phường. Trong thực tế, các đương sự có tranh chấp và ngày 03-4-1995 ông Mão đã khởi kiện đòi nhà tại Tòa án (trước ngày 01-7-1996).

Như vậy việc gia đình bà Hiền ở thuê trên đất của họ tộc họ Đào, sau đó xây dựng thành nhà 2 tầng và sử dụng riêng biệt như hiện nay từ năm 1985, nhưng chưa có căn cứ vững chắc để kết luận có hay không viêc cụ Xuất đồng ý cho bà Hiền xây cất nhà và có hay không việc cụ Xuất khiếu kiện phản đối việc xây cất nhà của bà Hiền đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu có việc cụ Xuất đồng ý cũng phải xem xét đến tính pháp lý của việc sự thỏa thuận này vì cụ Xuất chỉ là người được quản lý nhà của họ tộc họ Đào.

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng ông Mão chứng minh được có việc cụ Xuất phản đối khi bà Hiền xây cất nhà năm 1985; phần diện tích bà Hiền xây dựng riêng biệt và gia đình bà Hiền không có nơi ở nào khác từ đó công nhận gia đình bà Hiền có quyền sở hữu nhà, sử dụng diện tích đất thuê và thanh toán cho ông Mão giá trị đất theo giá thị trường là chưa đủ căn cứ và không đúng theo quy định tại tiểu mục 1 điểm c khoản 1 Điều 11 Mục I NQ 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bà Hiền xây cất nhà không đúng với giấy phép do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cho phép và không được sự đồng ý bằng văn bản của cụ Xuất từ đó buộc bà Hiền trả lại cho ông Mão, bà Liên, bà Bính toàn bộ nhà đất và ông Mão, bà Liên, bà Bính thanh toán giá trị xây dựng cho bà Hiền cũng chưa đủ căn cứ và không đúng với tiểu mục 3 điểm c Điều 11 Mục I Nghị quyết nêu trên.

Ngoài ra trong thực tế nhà đất có tranh chấp là một phần của căn nhà số 6 ngõ Bảo Khánh là của họ tộc họ Đào, ông Xuất, bà Liên, bà Bính chỉ là được thừa kế quản lý, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại giao phần nhà trên cho ông Mão, bà Bính, bà Liên nhà đất như đối với chủ sở hữu là không đúng.

Khi buộc bà Hiền, ông Hải trả nhà đất cho ông Mão, bà Bính, bà Liên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại buộc gia đình ông Hải phải chuyển về ở tại số nhà 23 đường 70 thuộc xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội đồng thời Tòa án cấp phúc thẩm cho gia đình bà Hiền được lưu trú tại phòng 308 tầng 3 nhà 5 tầng khu tập thể nhà máy bóng đèn  phích nước Rạng Đông trong khi gia đình bà Hiền chưa ở tại căn hộ này cũng không đúng và đây không phải là thẩm quyền quyết định của Tòa án. Tòa án chỉ ghi nhận về vấn đề này trong trường hợp các đương sự có thỏa thuận.

Vì lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 264/2005/DSPT ngày 15-12-2005 của Tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và bản án dân sự sơ thẩm số 32/2005/DSST ngày 10-6-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về vụ án tranh chấp đòi nhà ở cho thuê giữa các nguyên đơn là các ông, bà: Đào Xuân Mão, Đào Thị Liên, Đào Thị Bính với bị đơn là bà Hoàng Thị Hiền; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Hoàng Văn Hải, cụ Nguyễn Thị Huyên.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

- Các Tòa án đã không đưa những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng.

- Chưa xác định rõ người cho thuê nhà ở có đồng ý hay không đồng ý cho người thuê xây cất, cơi nới nhà ở.

- Việc giao cho người chỉ có quyền quản lý tài sản quyền của chủ sở hữu tài sản là không đúng.


72
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 25/2007/DS-GĐT ngày 10/07/2007 về vụ án tranh chấp đòi nhà ở cho thuê

Số hiệu:25/2007/DS-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:10/07/2007
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về