Quyết định giám đốc thẩm 415/2014/DS-GĐT ngày 16/10/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 415/2014/DS-GĐT NGÀY 16/10/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Họp phiên tòa ngày 16/10/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp họp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất ”giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Hồ Thị Đêm, sinh năm 1977; trú tại: tổ 2, thôn 3, xã Trà Thủy, huyện Trà Bồng, tỉnh Quảng Ngãi.

Bị đơn: Ông Trần Quốc Viễn, sinh năm 1969;

Bà Phạm Thị Lài, sinh năm 1977;

Đều trú tại: tổ 2, thôn 3, xã Trà Thủy, huyện Trà Bồng, tỉnh Quảng Ngãi.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1- Ông Hồ Quang Hải, sinh năm 1972;

2- Bà Hồ Thị Tuyết, sinh năm 1975;

3- Bà Hồ Thị Dớt, sinh năm 1938;

4- Bà Hồ Thị Thủy Tiên, sinh năm 1990;

5- Ông Hồ Quang Vỹ, sinh năm 1992.

6- Cháu Hồ Thị Thúy Hằng, sinh năm 2000. Người giám hộ đương nhiên cho cháu Hồ Thị Thúy Hằng là mẹ ruột- bà Hồ Thị Đêm.

Cùng trú tại: thôn 3, xã Trà Thủy, huyện Trà Bồng, tỉnh Quảng Ngãi.

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 26/8/2008, các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bà Hồ Thị Đêm trình bày:

Bà và ông Hồ Quang Tân chung sống với nhau từ năm 1999, năm 2000 sinh được cháu Hồ Thị Thúy Hằng, đến năm 2005 bà và ông Tân đăng ký kết hôn tại UBND xã Trà Thủy.

Năm 2002, em chồng là ông Hồ Quang Hải cho vợ chồng bà một lô đất theo đo đạc thực tế 140,5m2 (cho chỉ nói miệng), vợ chồng bà đã vay tiền Ngân hàng, cộng với tiền dành dụm đã xây một ngôi nhà cấp IV (nhà trên xây dựng vào năm 2002, nhà dưới (bếp) xây dựng vào năm 2005).

Tháng 8/2007, bà được UBND huyện cử đi học Bác sĩ chuyên tu tại Huế thời gian 04 năm, tháng 6/2008 ông Tân ở nhà tự ý bán nhà cho vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn với giá 14.000.000đ, khi biết tin bán nhà bà về yêu cầu ông Viễn không được mua và trả lại nhà cho bà, nhưng ông Viễn đã dọn đến ở, nên tháng 7/2008 bà khiếu nại UBND xã Trà Thủy giải quyết không thành, tháng 8/2008 bà khởi kiện đến Tòa án, tháng 9/2008 ông Tân bị bệnh chết.

Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông Viễn trả lại nhà cho bà, còn bà trả lại 14.000.000đ cho vợ chồng ông Viễn.

Trong thời gian tranh chấp, vợ chồng ông Viễn có sửa chữa một số hạng mục như quét vôi, làm cửa nhà dưới, thay kính cửa nhà trên, đóng lại 05 tấm la phong bị rớt, làm thêm bồn rửa chén, xây hộc tủ đựng chén. Các hạng mục sửa chữa vợ chồng ông Viễn tự chịu trách nhiệm, vì bà đã ngăn cản nhưng vợ chồng ông Viễn cố tình sửa chữa trong thời gian tranh chấp.

Bị đơn vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn, bà Phạm Thị Lài trình bày:

Ngày 12/6/2008 ông Tân làm giấy chuyển nhượng ngôi nhà tại thôn 03 xã Trà Thủy cho vợ chồng ông, bà, ngôi nhà có diện tích xây dựng 69,37m2. Trong đó nhà trên diện tích 48,3m2 (dài 10,5m; rộng 4,6m), nhà bếp diện tích 21,07m2 (rộng 4,9m; dài 4,3m) với giá 14.000.000đ. Khi mua nhà vợ chồng ông biết ngôi nhà là tài sản chung của ông Tân, bà Đêm nhưng ông Tân nói bà Đêm bỏ nhà đi từ năm 2005, còn ông bị bệnh lao nặng không ai nuôi, hiện rất cần tiền chữa bệnh, ông làm đơn xin bán nhà và được UBND xã Trà Thủy xác nhận nên vợ chồng ông, bà mới mua.

Khi mua xong vợ chồng ông dọn đến ở thì bà Đêm đến tranh chấp, quá trình ở vợ chồng ông có sửa chữa các hạng mục: Đóng mới 11 cánh cửa trị giá 11.000.000đ; bắt điện thắp sáng 3.660.000đ; tiền mua vật tư laphong, ron, mè, xi măng, tole, ngói, cát, gạch... với số tiền 19.896.000đ; đóng cửa tủ nhôm nhà bếp 1.900.000đ; tiền côngvà đóng laphong trong đợt bão năm 2009 là 11.660.000đ; mua 30 tấm ván để lát rầm là 4.500.000đ. Tổng cộng tiền sửa chữa là 55.593.000đ.

Nay trước yêu cầu của bà Đêm, vợ chồng ông không chấp nhận. Vợ chồng ông đồng ý hỗ trợ cho bà Đêm 7.000.000đ để tiếp tục thực hiện hợp đồng, nếu bà Đêm không đồng ý thì ông yêu cầu chia đôi ngôi nhà mỗi bên nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Vợ chồng ông Hồ Quang Hải, bà Hồ Thị Tuyết cùng trình bày:

Thửa đất số 75, diện tích 1240m2 thuộc tờ bản đồ sổ 06, xã Trà Thủy có nguồn gốc của cha ông cho ông. Năm 1999 vợ chồng ông được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này. Năm 2002 vợ chồng ông đồng ý cho vợ chồng ông Tân một phần đất thuộc thửa đất số 75, tờ bản đồ số 06, xã Trà Thủy diện tích theo đo đạc thực tế là 140,5m2 để làm nhà (cho chỉ nói miệng, chưa làm thủ tục giấy tờ). Nay vợ chồng ông không tranh chấp diện tích đất đã cho.

Riêng phần đất còn lại của thửa 75, tờ bản đồ số 06 xã Trà Thủy là của vợ chồng ông, cha ông (ông Hồ Văn Luật) bán cho vợ chồng ông Viễn là sai, ông bà yêu cầu vợ chồng ông Viễn trả lại đất cho vợ chồng ông, bà.

2/ Bà Hồ Thị Dớt trình bày: Bà Đêm là vợ của Hồ Quang Tân, là con dâu của bà. Năm 2008 ông Hồ Quang Tân bán nhà cho vợ chồng ông Viễn nhưng bà Đêm không biết. Tháng 9/2008 ông Tân chết, phần di sản của ông Tân bà không tranh chấp, bà giao cho bà Hồ Thị Đêm quyết định.

3/ Ông Hồ Quang Vỹ, bà Hồ Thị Thủy Tiên trình bày: ông Vỹ, bà Tiên là con của ông Hồ Quang Tân và bà Hồ Thị Lãnh (vợ trước). Ông Tân ly hôn bà Lãnh rồi mới cưới bà Hồ Thị Đêm. Nay phần di sản của ông Tân, bà Tiên và ông Vỹ không tranh chấp, ông Vỹ bà Tiên đồng ý giao toàn bộ cho bà Đêm quyết định.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 09/3/2011 của Tòa án nhân dân huyện Trà Bồng quyết định:

Phần hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông Hồ Quang Tân và vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn, bà Phạm Thị Lài lập ngày 12/6/2008 là vô hiệu nên hủy bỏ (hủy bỏ một phần họp đồng mua bán nhà và quyển sử dụng đất lập ngày 12/6/2008 giữa vợ chồng ông Viễn, bà Lài với ông Tân).

Chấp nhận yêu cầu của bà Hồ Thị Đêm (bà Đêm cũng là người đại diện hợp pháp cho cháu Hồ Thị Thủy Hằng), buộc vợ chồng ông Viễn, bà Lài có trách nhiệm giao toàn bộ ngôi nhà có diện tích 69,37m2 nằm trên diện tích đất 140,5m2 (đất của ông Hồ Quang Tân đã cho vợ chồng bà Hồ Thị Đêm làm nhà) cho bà Đêm và cháu Hằng trọn quyền sở hữu, sử dụng, vị trí ngôi nhà như sau: Tọa lạc tại tổ 02, thôn 03, xã Trà Thủy, huyện Trà Bồng có giới cận: Đông giáp thửa đất sổ 76 (đất vườn của ông Hồ Quang Hải); Tây và Bắc giáp đất UBND xã Trà Thủy quản lý; Nam giáp đưcmg 622 đi Trà Hiệp (có sơ đồ kèm theo).

Buộc bà Hồ Thị Đêm bồi hoàn các khoản: Tiền Sửa chữa nhà, tiền mua nhà và chênh lệch giá trị tài sản (ngôi nhà) cho vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn, bà Phạm Thị Lài là 95.089.750đ (chỉn mươi lăm triệu, không trăm tám mươi chín nghìn, bảy trăm năm mươi đồng).

Buộc ông Viễn, bà Lài có trách nhiệm tháo gỡ ván lát rầm và vật dụng gia đình khác, chuyển đi nơi khác để giao nhà cho bà Đêm, cháu Hằng.

Phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu Tòa sẽ giải quyết bằng một vụ kiện khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 21/3/2011 bà Đêm có đơn kháng cáo

Các ngày 23/3/2011, 24/3/2011, 04/4/2011 vợ chồng ông Viễn có đơn kháng cáo

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DSPT ngày 07/9/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi quyết định:

- Về hình thức: Đơn kháng cáo của bà Hồ Thị Đêm, vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn bà Phạm Thị Lài nằm trong hạn luật định là họp lệ.

- Về nội dung: Chấp nhận một phần khảng cảo của bà Hồ Thị Đêm; Không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn, bà Phạm Thị Lài. Sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 09/3/2011 của Tòa án nhân dân huyện Trà Bồng về việc “yêu cầu hủy hợp đông mua bán nhà và quyền sử dụng đất “ giữa nguyên đơn bà Hồ Thị Đêm, bị đơn ông Trầm Quốc Viễn, bà Phạm Thị Lài.

-  Hủy toàn bộ họp đồng mua bản nhà và quyền sử dụng đất đất lập ngày 12/6/2008 giữa vợ chồng ông Viễn, bà lài với ông Tân ông Luật.

- Buộc vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn và bà Phạm Thị Lài có trách nhiệm giao toàn bộ ngôi nhà có diện tích 69,37m2 nằm trên diện tích 140,5m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ p 737559 cấp ngày 20/9/1999 do hộ ông Hồ Quang Hải đứng tên cho hai mẹ con bà Hồ Thị Đêm và cháu Hằng được trọn quyền sở hữu nhà và quyền quản lý sử dụng đất (vị trí ngôi nhà tọa lạc tại: Tổ 2, thôn 3, xã Trà Thủy, huyện Trà Bổng, tỉnh Quảng Ngãi có giới cận: Đông giáp thửa sổ 76 đất vườn của anh Hồ Quang Hải, Tây giáp đất Ủy ban nhân dân xã Trà Thủy quản lý, Nam giáp đường 622 đì Trà Hiệp, Bắc giáp đất do Ủy ban nhân dân xã Trà Thủy quản lý).

- Buộc ông Viễn, bà Lài phải giao lại diện tích đất cho hộ ông Hồ Quang Hải theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ p 737559 ngày 20/9/1999.

- Buộc bà Hồ Thị Đêm hoàn trả các khoản: Tiền mua nhà, tiền mua đất, tiền vật liệu sửa chữa nhà cho vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn bà Phạm Thị Lài với tổng số tiền là 42.179.500đ (Bổn mươi hai triệu một trăm bảy mươi chín ngàn năm trăm đồng).

- Buộc vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn và bà Phạm Thị Lài có trách nhiệm tháo gỡ ván lát rầm chuyển đi nơi khác để giao nhà cho bà Hồ Thị Đêm và cháu Hằng sở hữu.

Ngoài ra, tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Trầm Quốc Viễn và bà Phạm Thị Lài có đơn đề nghị xem xét lại bản án theo trình tự giám đốc thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị số 292 ngày 20/8/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đối với bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DSPT ngày 07/9/2011 cua Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi.                                                Tại Quyết định kháng nghị số 61/QĐKNGĐT-V5 ngày 03/6/2013, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 127/2012/DS-PT ngày 28/9/2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Đăk Lăk.     

Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 16/10/2014, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị nêu trên của Chánh án Tòa án nhân dân nhân dân tối cao.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân nhân dân tối cao, ý kiến của kiểm sát viên và sau khi thảo luận.

XÉT THẤY

Nguyên đơn bà Hồ Thị Đêm cho rằng: Năm 2002, ông Hồ Quang Hải (em chồng bà) có cho bà và chồng bà là ông Hồ Quang Tân một lô đất theo đo đạc thực tế là 140,5m2 tại thôn 3, xã Trà Thủy, huyện trà Bồng, tỉnh Quảng Ngãi. Sau khi được ông Hải cho đất vợ chồng bà đã xây dựng một ngôi nhà cấp IV để ở.

Tháng 8/2007, bà được Ủy ban nhân dân huyện Trà Bồng cử đi học Bác sĩ chuyên tu tại Huế thời gian 04 năm. Tháng 6/2008, ông Tân ở nhà tự ý bán nhà cho vợ chồng ông Trầm Quốc Viễn, bà Phạm Thị Lài với giá 14.000.000 đồng. Nay bà yêu cầu vợ chồng ông Viễn trả lại nhà cho bà; bà trả lại 14.000.000 đồng cho vợ chồng ông Viễn.

Bị đơn ông Trầm Quốc Viễn và bà Phạm Thị Lài xác định: Ngày 12/6/2008, ông Tân làm giấy chuyển nhượng ngôi nhà với diện tích 69,73m2 tại địa chỉ nêu trên cho vợ chồng ông bà với giá 14.000.000 đồng. Khi mua xong vợ chồng ông bà dọn đến ở thì bà Đêm đến tranh chấp, quá trình ở vợ chồng ông bà có sửa chữa một số hạng mục với tổng số tiền 55.593.000 đồng. Vợ chồng ông không chấp nhận yêu cầu của bà Đêm. Vợ chồng ông đồng ý hỗ trợ cho bà Đêm 7.000.000 đồng để tiếp tục thực hiện hợp đồng, nếu bà Đêm không đồng ý thì ông yêu cầu chia đôi ngôi nhà mồi bên nhận.

Căn cứ hồ sơ vụ án thấy rằng: Theo “giấy chuyển nhượng nhà và đất” ngày 12/6/2008, thể hiện: Ông Tân chuyển nhượng cho ông Viễn và bà Lài ngôi nhà xây với diện tích 48,3m2 (chiều dài 10,5m và chiều rộng 4,6m) và một nhà bếp có diện tích 21,07m2 (chiều dài 4,9m và chiều rộng 4,3m). Ngôi nhà nằm trên thửa đất của cụ Hồ Văn Luật (bố ông Tân). Ông Tân chỉ chuyển nhượng ngôi nhà, còn đất do cụ Luật quyết định.

Cụ Luật chuyển nhượng cho ông Viễn, bà Lài diện tích 7.200m2 đất (chiều dài 120m, chiều rộng 60m), với tứ cận: Đông giáp nhà ông Hồ Quang Sáng; Tây giáp khe nước non; Nam giáp mốc lộ giới đường quốc lộ và Bắc giáp vườn keo ông Hồ Quang Luật (họp đồng trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Trà Thủy ngày 13/6/2008).

Ngày 16/6/2008, ông Viễn đã giao cho ông Tân 16.000.000 đồng tiền mua nhà đất nêu trên (theo ông Viễn thì 14.000.000 đồng tiền bán nhà và 2.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất).

Theo biên bản thẩm định tại chỗ, biên bản định giá tài sản ngày 25/8/2010, thì vị trí nhà nêu trên thuộc thửa 75, tờ bản đồ số 6 thuộc quyền sử dụng đất của ông Hải; giấy chứng nhận chuyển nhượng nhà và đất ngày 12/6/2008, lại ghi nhà nằm trên thửa đất của cụ Luật. Tòa án chưa làm rõ nhà của ông Tân chuyển nhượng cho vợ chồng ông Viễn nằm trên thửa đất nào; Biên bản trích đo địa chính thửa đất ngày 05/9/2011, thì nhà nằm ngoài vị trí thửa đất số 75 của ông Hải, nằm trong vị trí đất của cụ Luật. Tòa chưa làm rõ đất ở đâu và cũng chưa đưa cụ Luật cũng như người kế thừa quyền và nghĩa vụ của cụ Luật sau khi cụ Luật chết vào tham gia tố tụng là thiếu sót.

Nhà 69,37m2 trên diện tích 140,5m2 đất thuộc sở hữu của vợ chồng ông Tân, bà Đêm nhưng ngày 12/6/2008, ông Tân tự ý lập giấy bán nhà cho vợ chồng ông Viễn là sai, Tòa án hai cấp hủy họp đồng này là đúng, tuy nhiên Tòa án không tính lỗi và tính trượt giá để bồi thường thiệt hại là ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng ông Viễn (giải quyết theo họp đồng vô hiệu).

Vì các lẽ trên;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

- Chấp nhận Quyết định kháng nghị sổ 292/2014/KNDS ngày 20/8/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân nhân dân tối cao.

- Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2011/DS-PT ngày 07/09/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 09/03/2011 của Tòa án nhân dân huyện Trà Bồng, tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp họp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất “giữa nguyên đơn là bà Hồ Thị Đêm với bị đơn ông Trần Quốc Viễn; bà Phạm Thị Lài và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (06 người)   


40
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 415/2014/DS-GĐT ngày 16/10/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất

Số hiệu:415/2014/DS-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:16/10/2014
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về