Quyết định giám đốc thẩm 440/2014/DS-GĐT ngày 19/11/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 440/2014/DS-GĐT NGÀY 19/11/2014 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Họp phiên tòa ngày 19/11/2014 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” do có kháng nghị số 254/2014/KN-DS ngày 28/7/2014 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đối với bản án dân sự phúc thẩm số 140/2011/DSPT ngày 16/8/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ, giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1. Ông Diệp Học Giáo, sinh năm 1958;

2. Bà Lê Ngọc Dung, sinh năm 1961;

Địa chỉ: 08 Quốc Lộ 91B, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

3. Ông Mài Văn Sơn, sinh năm 1969;

4. Bà Phạm Thị Hạnh, sinh năm 1970;

Địa chỉ: 298G khu vực 4, phường An Khánh, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Xuân Hồng, sinh năm 1950;

2. Bà Nguyễn Thị Huỳnh Hoa, sinh năm 1950;

Địa chỉ: 198B đường 3/2, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Lê Thị Tuyết Nhung, sinh năm 1974;

2. Nguyễn Thị Thanh Xuân, sinh năm 1955;

3. Đặng Thị Huỳnh Thư, sinh năm 1955;

4. Nguyễn Thị Liên, sinh năm 1972;

5. Lê Thương Hà, sinh năm 1972;

6. Võ Tuyết Hồng

Cùng địa chỉ: 198B đường 3/2, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

NHẬN THẤY

Tại đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn trình bày: Ngày 14/4/2009, ông Hồng và bà Hoa tự nguyện cầm cố chuyển nhượng nhà và đất số 198B đường 3/2, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ (diện tích 138m2, tờ bản đồ số 11, thửa số 127) cho ông Giáo và ông Sơn để nhận số tiền 600.000.000d, lãi suất 5%/tháng, thời hạn là 3 tháng. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng số 2 thành phố Cân Thơ. Ông Hồng đã nhận đủ số tiền nêu trên.

Ông Hồng và bà Hoa cam kết đến ngày 14/7/2009 phải thanh toán đủ vốn và lãi cho ông Giáo và ông Sơn nhưng không thực hiện.

Ngày 17/8/2009, ông Giáo, bà Dung, ông Sơn và bà Hạnh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo họp đồng chuyến nhượng nêu trên.

Ngày 01/9/2009, ông Hồng viết cam kết sẽ giao nhà và đất cho ông Giáo và ông Son vào ngày 04/9/2009 nhưng không thực hiện.

Do đó, các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đon phải thực hiện hợp đồng giao quyền sử dụng đất và nhà nêu trên.

Bị đơn Nguyễn Xuân Hồng có đon phản tố với nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/4/2009 giữa hai bên là giả cách, thực chất là hợp đồng vay tài sản.

Bị đơn thế chấp nhà đất nêu trên cho nguyên đơn để vay số tiền 600.000.000đ trong thòi hạn 3 tháng. Hai bên có làm giấy tay cùng ngày với họp đồng chuyến nhưọng. Bị đơn chỉ đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền gốc là 600.000.000d và đề nghị tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng lại nhà đất cho bị đơn.

Tại bản án số 24/2011/DSST ngày 06/4/2011, Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Buộc các bị đơn và người có nghĩa vụ liên quan phải giao trả cho các nguyên đơn phần đất có diện tích 138m2 tại địa chỉ số 198B Quốc lộ 91B, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02350. QSDĐ ngày 27/11/2007 của Ủy ban nhân dân quận Ninh Kiều cấp cho ông Nguyễn Xuân Hồng và bà Nguyễn Thị Huỳnh Hoa) và nhà trên đất (sơ đồ, vị trí và hiện trạng trên đất được xác định theo Hồ sơ trích đo địa chính số 41/VP-DKQSDĐ ngày 27/7/2010 của Văn phòn Đăng ký quyền sử dụng đất quận Ninh Kiều và tiểu mục 1.2 mục 1 văn bản số 546/PTCKH ngày 30/8/2010 của Phòng Tài chính Ke hoạch quận Ninh Kiều).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí đo đạc, định giá, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 13/6/2011 bị đơn có đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 140/2010/DSST ngày 16/8/2011, Tòa án nhân dân thành phố cần Thơ quyết định:

Bác kháng cáo của ông Nguyễn Xuân Hồng và bà Nguyễn Thị Huỳnh Hoa.

Buộc các bị đơn Nguyễn Xuân Hồng, Nguyễn Thị Huỳnh Hoa và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Lê Thị Tuyết Nhung, Nguyễn Thị Thanh Xuân, Đặng Thị Huỳnh Thư, Nguyễn Thị Liên, Lê Thương Hà và Võ Tuyết Hồng thực hiện nghĩa vụ dân sự: Giao phần đất 138m2 và tài sản gắn liền đất (nhà) tại so 198B Quốc lộ 91B, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ cho các ông, bà Lê Ngọc Dung, Diệp Học Giáo, Phạm Thị Hạnh, Mai Văn Sơn (kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Hồng, bà Hoa và sơ đồ hiện trạng đất năm 2010).

Tòa án còn quyết định về chi phí định giá án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Xuân Hồng và bà Nguyễn Thị Huỳnh Hoa có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị số 254/2014/KNDS ngày 28/7/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 140/2011/DSPT ngày 16/8/2011 của Tòa án nhân dân thành phố cần Thơ. Đồ nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm nêu trên đế xét xử sơ thâm lại.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Nguồn gốc nhà đất số 198B đường 3/2, phường Hưng Lợi, quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ là của vợ chồng ông Nguyễn Xuân Hồng, bà Nguyễn Thị Huỳnh Hoa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/11/2007.

Cùng ngày 14/4/2009, ông Hồng, bà Hoa đã ký 02 hợp đồng gồm: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có công chứng với nội dung chuyển nhượng 138m2 đất tại địa chỉ trên cho ông Diệp Học Giáo, ông Mai Văn Sơn với giá 600.000.000đ, thanh toán sau khi công chứng, thời hạn giao đất và giấy tờ sau 33 tháng kể từ ngày công chúng; “Họp đồng cầm cố chuyển nhượng” không có công chứng, chứng thực với nội dung ông Hồng, bà Hoa cầm cố nhà đất trên cho ông Giáo, ông Son với giá 600.000.000đ, thời hạn 3 tháng, lãi suất 5%/tháng, hết thời hạn này ông Hồng, bà Hoa không trả đủ tiền gốc và lãi thì ông Giáo, ông Sơn có quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà trên tại cơ quan có thẩm quyền theo “ Hợp đồng chuyển nhượng được lập, đồng thời với họp đồng cầm cố này”. Như vậy, cùng một đối tưọng là quyền sử dụng đất 138m2 đất trên thì các bên ký cùng lúc cả họp đồng cầm cố và hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất, trong hợp đồng cầm cố có thỏa thuận chuyển nhượng cả nhà ở trên đất. Thực tế, hai bên đã thực hiện theo hợp dồng vay tài sản, ông Giáo và ông Sơn đã giao tiền vay cho ông Hồna, bà Hoa và ông Hồng, bà Hoa đã trả tiền lãi cho ông Giáo, ông Sơn ngay sau khi nhận tiền vay (được cả hai bên thừa nhận). Trên đất tranh chấp vợ chồng ông Hồng đã xây nhà ở, nhưng vợ chồng ông Hồng mới chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy đã được công chứng nhưng hợp đồng này chưa có điều khoản thỏa thuận về tài sản trên đất, nên thực chất hợp đồng này chưa thỏa thuận đày đủ về quyền và nghĩa vụ của các bên về đối tượng của họp đồng. Do đó, việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan quản lý đất đai là chưa phù họp với thực tế, không thể thực hiện được. Lẽ ra, không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp họp đồng vay tài sản giữa hai bên, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm lại công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, buộc bị đơn giao nhà đất cho nguyên đơn khi chưa giải quyết tài sản trên đất của bị đơn là không đúng.

Vì vậy, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm nêu trên là có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên, căn cứ khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297; Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 140/2011/DSPT ngày 16/08/2011 của Tòa án nhân dân thành phố cần Thơ và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 24/2011/DSST ngày 06/04/2011 của TAND quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tải sản trên đất” giữa nguyên đơn là ông Diệp Học Giáo, bà Lê Ngọc Dung, ông Mai Văn Sơn, bà Phạm Thị Hạnh với bị đơn ông Nguyễn Xuân Hồng, bà Nguyễn Thị Huỳnh Hoa; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Lê Thị Tuyết Nhung, Nguyễn Thị Thanh Xuân, Đặng Thị Huỳnh Thư, Nguyễn Thị Liên, Lê Thương Hà và Võ Tuyết Hồng,Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố cần Thơ xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.


138
Án lệ được căn cứ
     
    Bản án/Quyết định liên quan cùng nội dung
      Bản án/Quyết định phúc thẩm
        Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về