Quyết định giám đốc thẩm 77/2013/DS-GĐT ngày 27/06/2013 về vụ án dân sự tranh chấp đòi đất cho thuê giữa nguyên đơn cụ Nguyễn Ngọc Yến và bị đơn ông Lê Văn Quang

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 77/2013/DS-GĐT NGÀY 27/6/2013 VỀ VỤ ÁN DÂN SỰ TRANH CHẤP ĐÒI ĐẤT CHO THUÊ GIỮA NGUYÊN ĐƠN CỤ NGUYỄN NGỌC YẾN VÀ BỊ ĐƠN ÔNG LÊ VĂN QUANG 

Ngày 27/6/2013, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Tranh chấp đòi đất cho thuê ” giữa:

Nguyên đơn: Cụ Nguyễn Ngọc Yến sinh năm 1932, trú tại: 262/2H Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho bà Phạm Thị Lan đại diện (văn bản ủy quyền ngày 22/8/2007).

Bi đơn:

1. Ông Lê Văn Quang sinh năm 1961.

2. Bà Lê Thị Ngọc sinh năm 1941 (chị một ông Quang); ủy quyền cho bà Lê Thị Sang, trú tại 54/4B Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh đại diện (văn bản ủy quyền ngày 15/8/2008).

Ông Quang, bà Ngọc cùng trú tại nhà số 262 Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Văn Mạnh sinh năm 1951; 2. Ông Nguyễn Văn Lộc sinh năm 1953; 3. Bà Nguyễn Thị Hà sinh năm 1966; 4. Bà Nguyễn Thị Hoa sinh năm 1974; 5. Ông Nguyễn Văn Vinh sinh năm 1958; 6. Ông Nguyễn Văn Hạnh sinh năm 1971; 7. Ông Nguyễn Văn Phú sinh năm 1955; 8. Ông Nguyễn Văn Quới sinh năm 1956; 9. Bà Nguyễn Thị Lợi sinh năm 1961.

Cả 09 người nêu trên cùng trú tại 262/2H Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.

10. Ông Nguyễn Văn Huê sinh năm 1960; trú tại 122/40 số 11, phường 16, quận Gò vấp, thành phố Hồ Chí Minh;

11. Bà Nguyễn Thị Hồng sinh năm 1968; trú tại 237/104 Trần Văn Đang, phường 11, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

12. Bà Nguyễn Thị Hạnh sinh năm 1969; trú tại 3/30 Thích Quảng Đức, phường 3, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh;

13. Ông Nguyễn Văn Kim sinh năm 1963;

14. Ông Nguyễn Văn Ngân sinh năm 1965;

Ông Kim, bà Ngân cùng trú tại 288/542 Ngô Gia Tự, phường 4, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.

(Cả 14 người nêu trên, đều ủy quyền cho bà Phạm Thị Lan đại diện).

15. Bà Lê Thị Sang sinh năm 1954; trú tại 54/4B Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.

16. Bà Lê Thị Hoa sinh năm 1948; cư trú tại Mỹ (địa chỉ: 9125 Mulder Court - Manasses, VA 20111, USA);

17. Bà Lê Thị Bích Châu sinh năm 1965; cư trú tại Đức (địa chỉ: tại Wahrenwider St 125-30165 Hannover Deuchland, Germany);

18. Bà Lê Thị Vinh sinh năm 1956; trú tại 51/8 đường số 5, phường 16, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh;

19. Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Lê Văn Rạng (vợ và các con), gồm:

- Bà Nguyễn Thị Hát sinh năm 1948 (vợ của ông Rạng); trú tại 83/3B Phan Văn Hân, phường 17, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh;

- Anh Lê Hữu Phúc sinh năm 1967; Anh Lê Minh Hiền sinh năm 1969; Anh Lê Anh Quốc sinh năm 1972; Anh Lê Tấn Lộc sinh năm 1973; Chị Lê Thị Thu Hồng sinh năm 1976. Anh Phúc, anh Hiền, anh Quốc, anh Lộc và chị Hồng cùng trú tại 489A/23/17 Huỳnh Văn Bánh, phường 13, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.

- Chị Lê Thị Mỹ Hạnh sinh năm 1968; trú tại 22/21 Mai Văn Ngọc, phường 10, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.

- Anh Lê Hoàng Đức sinh năm 1970; trú tại 47/7 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.

(Bà Hát và các con đều ủy quyền cho bà Lê Thị Sang đại diện).

NHẬN THẤY

Tại đơn khởi kiện đề ngày 16/7/2007 của cụ Nguyễn Thị Yến, sau đó cụ Yến ủy quyền cho con là bà Phạm Thị Lan, các đương sự trình bày:

Ngày 18/11/1967, cụ Nguyễn Văn Cường (chồng của cụ Yến) và các anh em trong gia đình lập Chứng thư phân chia đất của cha mẹ để lại trong đó cụ Cường được chia 03 phần đất là C2/605, C4/605 và C6/605 chiết từ bất động sản số 65 Sài Gòn Phú Nhuận theo biên bản và bản đồ phân mảnh ngày 07/8/1967, được kiểm tra đo đạc ngày 09/10/1957, trong đó phần đất C6/605 (lô 1c/65a), diện tích 297m2. Việc phân chia này có chính quyền xã Phú Nhuận xác nhận.

Ngày 07/9/1971, cụ Cường lập “Tờ giao kèo cho mướn đất” có nội dung: cho cụ Lê Văn Quý (cha của ông Lê Văn Quang và bà bà Lê Thị Ngọc) mướn phần đất C6/605 (nay là 262 Huỳnh Văn Bánh) để cất nhà ở, thời hạn 10 năm (có thể gia hạn thêm mỗi lần là 5 năm), giá 300 đồng/tháng. Sau đó, cụ Quý xây nhà ở tại đây.

Năm 1976, gia đình cụ đăng ký 10 người con đi vùng kinh tế mới tại tỉnh Sông Bé (cũ), nên từ năm 1977 đến 1985 không kê khai đăng ký đất này. Năm 1985, gia đình cụ đi làm kinh tế mới về ở tại nhà số 214 Huỳnh Văn Bánh; năm 1987, bán 1/nhà này, đến năm 1995 bán tiếp 1/nhà còn lại. Năm 1995, cụ Cường mua lại nhà 262/2H Huỳnh Văn Bánh. Hiện nay gia đình cụ chỉ còn phần đất cho gia đình cụ Quý thuê và căn nhà 262/2H Huỳnh Văn Bánh. Năm 1985, cụ Quý tự ý đăng ký quyền sở hữu nhà và sau đó được cấp Giấp phép sở hữu nhà vào năm 1985. Việc cấp giấy phép sở hữu nhà cho cụ Quý trên cơ sở “Biên bản họp tổ dân phố” (thuộc Phường 11) ngày 17/8/1985 có chữ ký đề tên cụ Cường và Tổ dân phố xác nhận là: “ Văn Quý tự xây nhà trên phần đất của ông Nguyễn Văn Cường từ 1948 bằng vách ván, lợp ngói cho đến nay” là không chính xác, vì cụ Cường thời điểm này không tham gia họp, một số người trong Tổ dân phố (có tên trong biên bản họp) nhưng cũng không có mặt.

Đầu năm 1985, gia đình cụ nhiều lần đòi cụ Quý trả lại đất nhưng cụ Quý không trả. Sau năm 1990, cụ Qúy định bán 1/2 nhà đất cho người khác, cụ Cường đã có đơn khiếu nại và chính quyền đã giải quyết. Tại Quyết định số 56/QĐ-UB ngày 28/10/1993, Ủy ban nhân dân quận Phú Nhuận đã quyết định: “gia đình cụ Quý bồi hoàn tiền đất cho gia đình cụ Cường 7 lượng vàng 24k tương đương với 10% giá đất; sau khi cụ Quí bồi hoàn tiền đất cho cụ Cường Ủy ban nhân dân quận Phủ Nhuận sẽ giải quyết việc bán một phần căn nhà cho cụ Quí”. Tuy nhiên, sau khi có Quyết định nói trên, cụ Quý cũng không trả vàng và cụ Cường vẫn khiếu nại, yêu cầu gia đình cụ Quý trả lại đất, nhưng sau đó khi Ủy ban chưa giải quyết dứt điểm tranh chấp thì năm 1997 lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ Quý toàn bộ đất là không đúng.

Cụ Quý chết năm 2000. Hiện nay, ông Quang và bà Ngọc (các con của Quý) đang quản lý, sử dụng đất này. Do đó, cụ Yến yêu cầu ông Quang và Ngọc trả lại đất (đo thực tế là 209,9m2) hoặc giá trị quyền sử dụng đất tại Huỳnh Văn Bánh nêu trên.

Bị đơn là ông Lê Văn Quang và bà Lê Thị Ngọc (bà Ngọc ủy quyền bà Lê Thị Sang đại diện) trình bày:

Năm 1948, cha của các ông bà là cụ Lê Văn Quý xây một căn nhà, vách ván, lợp ngói, diện tích 73,50 m2 trên đất của cụ Nguyễn Vãn Cường, nhưng đến năm năm 1971, cụ Quý mới ký giao kèo mướn đất của cụ Cường (trên mảnh đất này có căn nhà nói trên) và được chính quyền chế độ cũ chứng thực. Sau khi giải phóng miền Nam, gia đình cụ Quý tiếp tục ở căn nhà này. Năm 1977, cụ Quý đã được cấp giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà ngày 31/12/1977.

Năm 1984, cụ Vui (mẹ của ông bà) chết. Năm 1985, cụ Quý đã được cấp giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà 212 Huỳnh Văn Bánh (nay là 262 Huỳnh Văn Bánh), diện tích 73,5m2.

Năm 1993, cụ Quý lập di chúc cho ông Quang và bà Ngọc hưởng phần tài sản thuộc sở hữu của cụ Quý đối với căn nhà nói trên để ở và lo việc thờ cúng ông bà, tổ tiên.

Do cụ Cường khiếu nại tranh chấp đất, Ủy ban nhân dân quận Phú Nhuận đã ra Quyết định số 56/QĐ-UB ngày 28/10/1993 yêu cầu gia đình cụ Quý phải trả cho gia đình cụ Cường 7 lượng vàng, nhưng gia đình chỉ đồng ý bồi thường 5 lượng vàng và để có vàng trả thì gia đình cụ Quý phải bán nhà mới có vàng trả cho gia đình cụ Cường. Do chưa có vàng trả nên Quyết định số 56/QĐ-UB nói trên chưa được thực hiện.

Gia đình cụ Cường, cụ Yến không quản lý đất, không kê khai đăng ký và nộp thuế đất từ sau giải phóng đến nay. Theo Quyết định 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ thì đất tranh chấp thuộc Nhà nước quản lý. Năm 1997, cụ Quý đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (142,64m2) và quyền sử dụng đất (166m2). Do đó, các bị đơn yêu cầu Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông bà Nguyễn Văn Mạnh, Nguyễn Văn Lộc, Nguyễn Thị Hà, Nguyễn Thị Hoa, Nguyễn Văn Vinh, Nguyễn Văn Hạnh, Nguyễn Văn Phú, Nguyễn Văn Quới, Nguyễn Thị Lợi, Nguyễn Văn Huệ, Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hạnh, Nguyễn Văn Kim, Nguyễn Văn Ngân đứng về phía nguyên đơn có cùng yêu cầu với nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông bà Lê Thị Sang, Lê Thị Hoa, Lê Thị Bích Châu, Lê Thị Vinh, những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Lê Văn Rạng gồm bà Nguyễn Thị Hát, Lê Hữu Phúc, Lê Minh Hiền, Lê Anh Quốc, Lê Tẩn Lộc, Lê Thị Thu Hồng, Lê Thị Mỹ Hạnh, Lê Hoàng Đức đứng về phía bị đơn có cùng yêu cầu với bị đơn.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2027/2008/DS-ST ngày 17/12/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận yêu cầu đòi đất cho thuê của cụ Nguyễn Ngọc Yến đối với ông Lê Văn Quang và bà Lê Thị Ngọc đất thuộc trích sao điền thổ số 1807 Sài Gòn - Phú Nhuận chiết từ bằng khoán số 605 nhằm lô số 288-65a tờ bản đồ thứ 9, tọa lạc tại Sài Gòn - Phú Nhuận diện tích lúc thuê là 297m2, diện tích thực tế hiện nay là 209,9m2.

Buộc ông Lê Văn Quang, bà Lê Thị Ngọc, bà Lê Thị Sang, Lê Thị Hoa, Lê Thị Bích Châu, bà Lê Thị Vinh, những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Lê Văn Rạng gồm bà Nguyễn Thị Hát, Lê Hữu Phúc, Lê Minh Hiền, Lê Anh Quốc, Lê Tấn Lộc, Lê Thị Thu Hồng, Lê Thị Mỹ Hạnh, Lê Hoàng Đức có trách nhiệm bồi hoàn cho cụ Nguyễn Ngọc Yến và các con cụ Yến gồm Nguyễn Văn Mạnh, Nguyễn Văn Lộc, Nguyễn Thị Hà, Nguyễn Thị Hoa, Nguyễn Văn Vinh, Nguyễn Văn Hạnh, Nguyễn Văn Phú, Nguyễn Văn Quới, Nguyễn Thị Lợi, Nguyễn Văn Huệ, Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hạnh, Nguyễn Văn Kim, Nguyễn Văn Ngân tiền đất diện tích 209,9m2 có giá trị là 15.952.400.000 đồng (mười lăm tỷ chín trăm mười hai triệu bốn trăm ngàn đồng).

Hai bên giao nhận tiền trong hạn 3 tháng từ ngày án có hiệu lực pháp luật, nếu sau 3 tháng không thanh toán được số tiền trên thì giao nhà và đất số 262 Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận cho Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh phát mãi để trả cho cụ Yến và các con cụ số tiền như trên.

Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và trách nhiệm do chậm thi hành án.

Ngày 22/12/2008, ông Quang kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 10/02/2009, bà Lê Thị Hoa (con cụ Quý) kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 161/2009/DS-PT ngày 09/6/2009, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ngày 25/9/2009, ông Lê Văn Quang có đơn khiếu nại với nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm buộc gia đình ông trả giá trị quyền sử dụng đất cho cụ Yến và các con cụ Yến là không đúng pháp luật.

Tại Quyết định số 199/2012/KN-DS ngày 04/6/2012, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 161/2009/DSPT ngày 09/6/2009 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án phúc thẩm nêu trên và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 2027/DS-ST ngày 17/12/2008 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì diện tích đất tranh chấp đo thực tế 209,9m2 tại 262 Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh trước năm 1975 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cụ Nguyễn Văn Cường (chồng cụ Yến, chết năm 2000). Ngày 07/9/1971, cụ Cường lập “Tờ giao kèo cho mướn đất” với cụ Lê Văn Quý (chết năm 2000, là cha của ông Lê Văn Quang, bà Lê Thị Ngọc) thuê phần đất nêu trên để cất nhà ở với giá 300 đông/tháng, trong thời hạn 10 năm. Giấy cho mượn đất trên có xác nhận của chính quyền chế độ cũ. Nay hai bên cũng thừa nhận có việc giao dịch cho mướn đất như nội dung giao kèo do nguyên đơn xuất trình. Quá trình sử dụng sau năm 1975, gia đình cụ Quý vẫn ở đây và không trả tiền thuê đất cho cụ Cường nữa. Năm 1977, cụ Quý đã kê khai nhà theo chính sách quản lý nhà của Nhà nước ở thời điểm này. Năm 1993, có việc hai bên tranh chấp đất và chính quyền địa phương đã giải quyết về việc thương lượng, yêu cầu cụ Quý trả cụ Cường 7 lượng vàng thì sẽ giải quyết để gia đình cụ Quý được bán 1/2 nhà đất. Hai bên cũng xác định sau đó cụ Quý không thực hiện việc trả vàng cho cụ Cường. Theo lời khai của bà Lan thì gia đình cụ Cường cũng không đồng ý nhận 7 lượng vàng của cụ Quý mà yêu cầu được nhận lại đất đã cho thuê.

Đất tranh chấp ở đô thị và cụ Quý vào sử dụng đất tranh chấp là trên cơ sở hợp đồng thuê đất. Theo Quyết định 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam thì Nhà nước sẽ quản lý toàn bộ đất cho thuê, không phân biệt nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn. Như vậy, theo chính sách chung của Nhà nước thì đất tranh chấp đương nhiên không còn thuộc quyền sử dụng của cụ Cường. Chính vì vậy, năm 1997 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữa nhà và quyền sử dụng đất ở cho cụ Quý là phù hợp với quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng đất tranh chấp vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cụ Cường và buộc gia đình cụ Quý trả giá trị toàn bộ đất cho nguyên đơn là không đảm bảo được quyền lợi của gia đình cụ Quý.

Tuy nhiên, đất tranh chấp có nguồn gốc của gia đình cụ Cường cho cụ Quý thuê và trước khi cụ Quý được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997 thì năm 1993 chính quyền địa phương đã giải quyết tranh chấp và gia đình cụ Quý đã đồng ý trả gia đình cụ Cường 5 lượng vàng. Theo nguyên đơn thì nay gia đình cụ Yến có nhiều người (14 người con) nhưng chỉ còn duy nhất một căn nhà trong hẻm là 262/2H Huỳnh Văn Bánh nên cũng khó khăn. Đất tranh chấp cụ Quý mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 166m2 (đo đạc thực tế là 209,9m2). Vì vậy, khi giải quyết lại vụ án cũng cần xem xét để đôi bên có thể thương lượng, gia đình cụ Quý có thể hỗ trợ phần nào kinh tế để giảm bớt khó khăn cho gia đinh cụ Yến và cũng là phù hợp với đạo lý.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 161/2009/DS-PT ngày 09/06/2009 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 2027/2008/DS-ST ngày 17/12/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp đòi đất cho thuê ” giữa nguyên đơn là cụ Nguyễn Ngọc Yến với bị đơn là ông Lê Văn Quang và bà Lê Thị Ngọc; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 22 người.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật./.


115
  • Tên bản án:
    Quyết định giám đốc thẩm 77/2013/DS-GĐT ngày 27/06/2013 về vụ án dân sự tranh chấp đòi đất cho thuê giữa nguyên đơn cụ Nguyễn Ngọc Yến và bị đơn ông Lê Văn Quang
  • Số hiệu:
    77/2013/DS-GĐT
  • Cấp xét xử:
    Giám đốc thẩm
  • Lĩnh vực:
    Dân sự
  • Ngày ban hành:
    27/06/2013
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 77/2013/DS-GĐT ngày 27/06/2013 về vụ án dân sự tranh chấp đòi đất cho thuê giữa nguyên đơn cụ Nguyễn Ngọc Yến và bị đơn ông Lê Văn Quang

Số hiệu:77/2013/DS-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Dân sự
Ngày ban hành:27/06/2013
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về