Bản án 51/2017/DS-ST ngày 01/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BẢN ÁN 51/2017/DS-ST NGÀY 01/09/2017 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 01 tháng 9 năm 2017 tại hội trường TAND thị xã Điện Bàn, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 49/2016/TLST-DS, ngày 23 tháng 12 năm 2016 về: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử48/2017/QĐST-DS, ngày 31 tháng 7 năm 2017 giữa:

1/Nguyên đơn: -  Bà Hà Thùy L – Sinh năm 1959- Ông Nguyễn Văn A – Sinh năm 1957

Cùng địa chỉ: Khối N, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam.

Bà Hà Thùy L ủy quyền cho ông Nguyễn Văn A đại diện (ông A có mặt).

2/Bị đơn: - Bà Phạm Thị M – Sinh năm 1967

- Ông Đặng Công T – Sinh năm 1956

Cùng địa chỉ: Khối N, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam.

Bà Phạm Thị M ủy quyền cho ông Đặng Công T đại diện (ông T có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 25 tháng 11 năm 2016 và các lời khai tại toà nguyên đơn ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L trình bày: Nguyên vào ngày 01/10/1995 vợ chồng ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L có mua của vợ chồng ông Đặng Công T và bà Phạm Thị M một lô đất vườn với giá 40.000.000đ, diện tích khoảng 400m2  có chiều sâu 40m, chiều ngang 10m.

Đến năm 2010 phần đất vợ chồng ông Nguyễn Văn A nhận chuyển nhượng của hộ Đặng Công T nằm trong dự án nâng cấp và mở rộng tuyến đường ĐT 603-607, do chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nên phần đất này vẫn còn nằm trong giấy chứng nhận quyền sử đụng dất của hộ Đặng Công T, do đó khi thu hồi đất UBND huyện Điện Bàn đã ban hành quyết định thu hồi đất số: 3357/QĐ-UBND, ngày 03/11/2010, loại đất: Đất ở đối với hộ ông Đặng Công T với diện tích tổng cộng là: 116,8m2 (phía trước mặt tiền giáp đường nhựa) trong diện tích này có cả phần đất ông Đặng Công T đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Văn A, nhưng diện tích của vợ chồng ông Nguyễn Văn A bao nhiêu không rõ, thu hồi chung một quyết định, nhưng khi tính tiền đền bù thì tính giá trị đất riêng cho từng hộ gia đình nhận. Trên phần đất bị thu hồi có tài sản do đó vợ chồng ông Nguyễn Văn A được nhận tiền đền bù giá trị đất bị thu hồi và tài sản có trên đất thu hồi.

Vợ chồng ông Nguyễn Văn A đã giao đủ tiền đất và nhận đất sử dụng ổn định, không ai tranh chấp từ năm 1995 đến nay, tuy nhiên do hoàn cảnh kinh tế gia đình khó khăn chưa có tiền để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, nay vợ chồng ông Nguyễn Văn A có nhu cầu làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông Đặng Công T không chấp nhận ký hồ sơ chuyển nhượng, vợ chồng ông Nguyễn Văn A đã khiếu nại nhờ UBND phường Đ giải quyết, can thiệp nhưng không thành.

Phần đất chuyển nhượng qua đo đạt thực tế diện tích là 253m2 so với giấy mua bán ban đầu thì thiếu vì trong phần đất thiếu đó có một phần đất bị thu hồi giải tỏa mở đường và vợ chồng ông Nguyễn Văn A đã nhận tiền đền bù giá trị đất, vợ chồng ông Nguyễn Văn A sử dụng ranh giới đất đã ổn định từ năm 1995 đến nay, các hộ tứ cận không tranh chấp ranh giới, vợ chồng ông Nguyễn Văn A chấp nhận diện tích theo đo đạt thực tế hiện nay là 253m2. Trên phần đất diện tích 253m2 có tài sản của vợ chồng ông Nguyễn Văn A gồm: 01 nhà trệt, sườn gỗ làm trại cưa gỗ.

Nay vợ chồng ông Nguyễn Văn A yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông Đặng Công T và bà Phạm Thị M phải có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 253m2 theo quy định của pháp luật. Vợ chồng ông Nguyễn Văn A chấp nhận làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích 253m2, loại đất: Trồng cây lâu năm (vườn, ao) và chịu nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Ông Đặng Công T trình bày: Vào ngày 08/3/1991 vợ chồng ông Đặng Công T đã mua đất vườn của hộ ông Huỳnh H. Sau khi mua, vợ chồng ông Đặng Công T đã giao đủ tiền và nhận đất sử dụng xây nhà ở. Đến ngày 01/10/1995 vợ chồng ông Đặng Công T bán lại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L một phần đất thổ cư mà vợ chồng ông Đặng Công T đã mua của ông Huỳnh H với giá 40.000.000đ, diện tích khoảng 340m2 có chiều sâu 40m, chiều ngang 8,5m, tứ cận như sau: Phía Nam giáp mương nước và bờ tre, phía Bắc giáp nhà đang ở, phía Đông giáp đường nhựa 607, phía Tây giáp cuối vườn.

Theo giấy tờ mua bán ban đầu là như vậy, nhưng sau đó hai bên đã thay đổi vị trí thửa đất, chuyển phần đất đã bán sang vị trí khác nhưng cũng nằm trong vườn của vợ chồng ông Đặng Công T có chiều rộng của thửa đất là 8,5m, chiều dài 40m và tứ cận như sau: phía Nam giáp nhà ông T, phía Bắc giáp đất của ông A đã mua của người khác, phía Đông giáp đường 607, phía Tây giáp đất ông Huỳnh H.

Việc mua bán đất chỉ viết giấy tay (giấy nhận tiền), không có công chứng, chứng thực. Sau khi thỏa thuận xong, vợ chồng ông Đặng Công T đã nhận đủ tiền và giao đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn A sử dụng từ năm 1995. Khi bán đất cũng như khi giao đất vợ chồng ông Đặng Công T đã đo đạt cụ thể và chỉ mốc giới, ông A nhận đất sử dụng từ năm 1995 đến nay đã có khuôn viên riêng, các bên không tranh chấp ranh giới.

Đến năm 1998 hộ gia đình vợ chồng ông Đặng Công T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 796m2, tại thửa 115, tờ bản đồ số 2, mục đích sử dụng đất: Thổ cư, trong phần đất diện tích 796m2 có cả phần đất mà vợ chồng ông Đặng Công T đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Văn A vào năm 1995.

Đến năm 2010 Thửa đất của vợ chồng ông Đặng Công T nằm trong diện giải tỏa để mở rộng tuyến đường 607A. Nhà nước đã thu hồi đất của vợ chồng ông Đặng Công T tại Quyết định số: 3357/QĐ-UBND, ngày 03/11/2010 với diện tích 116,8m2, loại đất ở (có cả phần đất đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A, phía mặt tiền giáp với đường nhựa 607A, tiền bồi thường diện tích đất này ông A nhận một phần, vợ chồng ông Đặng Công T nhận một phần), thửa đất của vợ chồng ông Đặng Công T còn lại 679,2m2 (trong đó có cả phần đất đã chuyển nhượng cho hộ ông Nguyễn Văn A vào năm 1995).

Qua đo đạt thực tế xác định phần đất mà vợ chồng ông Đặng Công T chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Văn A vào năm 1995 sau khi trừ diện tích thu hồi giải tỏa để mở đường còn lại là 253m2 và vợ chồng ông Đặng Công T chấp nhận diện tích đã chuyển nhượng là 253m2

Đến năm 2016 vợ chồng ông Nguyễn Văn A yêu cầu vợ, chồng ông Đặng Công T làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích 253m2 theo quy định vợ chồng ông Đặng Công T đồng ý ký hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ ông Nguyễn Văn A, tuy nhiên UBND phường Đ không chịu làm thủ tục chuyển nhượng mà yêu cầu vợ chồng ông Đặng Công T trước khi ký hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ ông Nguyễn Văn A vợ chồng ông Đặng Công T phải ký hồ sơ làm thủ tục đăng ký giảm biến động (giảm đất) vì thực tế so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất thổ cư của vợ chồng ông Đặng Công T bị thiếu phần liền kề với mương nước, vợ chồng ông Đặng Công T không chấp nhận diện tích đất thiếu này.

Nay vợ chồng ông Nguyễn Văn A yêu cầu vợ chồng ông Đặng Công T phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 253m2 thì vợ chồng ông Đặng Công T đồng ý ký hồ sơ chuyển nhượng theo yêu cầu của ông A, còn việc làm thủ tục để xác định diện tích đất ở và đăng ký biến động giảm diện tích thì vợ chồng ông Đặng Công T không chấp nhận.

Tóm tắc ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

+ Về việc tuân theo pháp luật: Từ khi thụ lý vụ án Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Hội đồng xét xử được phân công giải quyết vụ án đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định. Các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

+ Về giải quyết vụ án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn A, bà Hà Thùy L và ông Đặng Công T, bà Phạm Thị M đối với diện tích 253m2 hoàn toàn hợp pháp. Vì vậy căn cứ vào Điều 26 BLTTDS, Luật Đất đai năm 2013 đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L yêu cầu ông Đặng Công T và bà Phạm Thị M thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 253m2. Căn cứ vào Khoản 3, Điều 26, Điểm a, Khoản 1, Điều 35 BLTTDS tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện và do ông Đặng Công T, bà Phạm Thị M hiện nay đang cư trú tại phường Đ, thị xã Đ nên vụ án dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

[2] Về nội dung tranh chấp: Căn cứ giấy nhận tiền do ông T và bà M xác lập vào ngày 01/10/1995 thể hiện: Ông T và bà M đồng ý chuyển nhượng lô đất vườn cho ông A và bà L có chiều ngang 10m, chiều sâu 50m với giá 40.000.000đ, việc chuyển nhượng đất chỉ viết giấy nhận tiền, không có công chứng, chứng thực theo quy định. Sau khi thực hiện việc chuyển nhượng, hộ ông A đã giao đủ tiền và hộ ông T đã giao đất, ông A nhận đất sử dụng từ cuối năm 1995 đến nay, thửa đất đã hình thành khuôn viên, có ranh giớiổn định, không ai tranh chấp, nhưng hộ ông A chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đến năm 2010 phần đất nhận chuyển nhượng của hộ ông A nằm trong diện giải tỏa để mở rộng tuyến đường 607A. Sau khi trừ diện tích bị thu hồi để mở đường, thì phần đất nhận chuyển nhượng hiện nay của hộ ông A còn lại diện tích 253m2. Tại phiên Tòa ông T, ông A chấp nhận diện tích chuyển nhượng 253m2  và ông T đồng ý ký hồ sơ chuyển nhượng QSD đất cho ông A đối với diện tích 253m2. Do đó HĐXX xác định việc vợ chồng ông T đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông A phần đất diện tích 253m2 là có căn cứ.

[3] Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hộ ông T được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 09/5/1998, thửa đất số 115, diện tích 796m2, mục đích sử dụng: Thổ cư, tuy nhiên hộ ông T chưa đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao gắn liền với nhà ở theo Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau khi thụ lý vụ án Tòa án đã yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích đất ở đối với thửa đất số 115 của hộ ông T. Đến ngày 10/7/2017 Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Điện Bàn cung cấp thông tin tại Công văn số: 85/TNMT như sau: Đối với thửa đất số 115, diện tích 796m2 của hộ ông T được công nhận diện tích 200m2 đất ở, hộ ông T đã bị thu hồi diện tích 116,8m2, loại đất ở tại Quyết định số: 3357/QĐ-UBND, ngày 03/11/2010 của UBND huyện Điện Bàn (nay là thị xã), do đó diện tích còn lại 679,2m2, tại thửa đất số 115, tờ bản đồ số 02 của hộ ông T được công nhận là: 83,2m2 đất ở tại đô thị và 596m2 đất trồng cây lâu năm (vườn ao).

Như vậy thửa đất số 115 của hộ T nay đã xác định được diện tích đất ở theo quy định, phần đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất và diện tích chuyển nhượng là 253m2 được các bên công nhận và không có tranh chấp. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai thì phần đất diện tích 253m2  của hộ ông T đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

[4] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 253m2: Giấy nhận tiền do ông T và bà M xác lập vào ngày 01/10/1995 đã thể hiện giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng ông T và vợ chồng ông A. Giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng ông A và ông T có lập thành văn bản nhưng văn bản đó không đúng quy định của pháp luật và không được công chứng chứng thực, tuy nhiên thực tế vợ chồng ông T đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất và vợ chồng ông A đã nhận đất sử dụng ổn định từ cuối năm 1995 đến nay, phần đất chuyển nhượng đã hình thành khuôn viên, trên đất có tài sản của hộ ông A, các bên không tranh chấp ranh giới và diện tích chuyển nhượng. Căn cứ Khoản 1, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định: “…Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó” và tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng ông A và vợ chồng ông T tuy không tuân thủ quy định về hình thức nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ trong giao dịch đó. Căn cứ Điều 129 BLDS năm 2015 thì HĐXX công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 253m2 giữa ông A, bà L và ông T, bà M. Hiện nay thửa đất số 115 của hộ ông T được Nhà nước công nhận: 83,2m2 đất ở tại đô thị và 596m2  đất trồng cây lâu năm (vườn, ao), ông A đồng ý nhận chuyển nhượng diện tích 253m2, loại đất: Trồng cây lâu năm (vườn, ao) và chịu nghĩa vụ tài chính về đất đai liên quan đến phần đất nhận chuyển nhượng diện tích 253m2 theo quy định của pháp luật nên được HĐXX chấp nhận.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, việc ông A, bà L khởi kiện ông T, bà M là có căn cứ nên được HĐXX chấp nhận và công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 01/10/1995 giữa ông A, bà L và ông T, bà M đối với diện tích 253m2, thửa đất số 115, tờ bản đồ số 02, loại đất: Trồng cây lâu năm (vườn, ao), địa điểm thửa đất: Khối N, phường Đ, thị xã Điện Bàn.

Ông A và bà L phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng diện tích 253m2, loại đất: Trồng cây lâu năm (vườn, ao), tại thửa đất số: 115, tờ bản đồ số 02 sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

[5] Về án phí: Ông T và bà M phải chịu 200.000đ án phí DSST theo quy định của pháp luật.

Đối với số tiền chi phí định giá tài sản và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ông A tự nguyện chịu và không yêu cầu giải quyết, nên HĐXX không xét.

Vì các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 3, Điều 26, Điềm a, Khoản 1, Điều 35, Điểm a, Khoản 1, Điều 39 BLTTDS, Điều 129, 500 BLDS, Khoản 3, Điều 100, Điều 103, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai và Khoản 1, Điều 48 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội và Khoản 2, Điều 27 Pháp lệnh Án phí, lệ phí Tòa án.

 Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L đối với ông Đặng Công T và bà Phạm Thị M về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 01/10/1995 giữa ông Nguyễn Văn A, bà Hà Thùy L và ông Đặng Công T, bà Phạm Thị M đối với diện tích 253m2, thửa đất số 115, tờ bản đồ số 02, loại đất: Trồng cây lâu năm (vườn, ao), địa điểm thửa đất: Khối N, phường Đ, thị xã Điện Bàn. Được xác định tứ cận như sau: (kèm theo sơ đồ)

- Phía Bắc giáp thửa ODT 114 có độ dài : 31,10m

- Phía Nam giáp thửa còn lại 115 có độ dài: 30,70m

- Phía Tây giáp thửa ODT 114 có độ dài: 8,50m

- Phía Đông giáp đường ĐT 607A có độ dài: 8,20m

Ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng diện tích 253m2, loại đất: Trồng cây lâu năm (vườn, ao), tại thửa đất số: 115, tờ bản đồ số 02 sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Về án phí:

- Ông Đặng Công T và bà Phạm Thị M phải chịu 200.000đ (hai trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn A 200.000đ (hai trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp tại biên lai thu số 0000455, ngày 23/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Điện Bàn.