Quyết định giám đốc thẩm 07/2008/KDTM-GĐT ngày 30/09/2008 về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng

TÒA KINH TẾ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI HÀ NỘI

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 07/2008/KDTM-GĐT NGÀY 30/09/2008 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG 

Ngày 30 tháng 9 năm 2008, tại trụ sở Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp về hợp đồng thuê mặt bằng giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Tổng công ty dệt may Việt Nam (nay là Tập đoàn dệt may Việt Nam).

Địa chỉ: 25 Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội (địa chỉ văn phòng đại diện Tập đoàn dệt may Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh), do ông Trần Lê Hỷ là Tổng Giám đốc Công ty thương mại dệt may thành phố Hồ Chí Minh làm đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc Tập đoàn may Việt Nam.

Bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại Hải Vinh.

Địa chỉ: 88A Truông Tre, phường Linh Xuân, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, do ông Hà Minh Hải – Giám đốc Công ty làm đại diện.

NHẬN THẤY

Theo trình bày của Nguyên đơn tại đơn khởi kiện số 500/TC-HC ngày 06/11/2004 và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thì:

Ngày 02/07/1997, Tổng Công ty Dệt may Việt Nam (nay là Tập đoàn dệt may Việt Nam ) – bên A và Công ty TNHH thương mại Hải Vinh – bên B ký két Hợp đồng thuê mặt bằng số 07-97/TMB, với nội dung:

“Bên A cho bên B thuê toàn bộ mặt bằng và cơ sở vật chất (cụm từ: “mặt bằng và cơ sở vật chất” được gọi tắt là mặt bằng) hiện có của bên A tại ấp Mỹ Hòa 1, xã Tân Xuân, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh (trụ sở ROSVIETIMPEX cũ) để bên B tổ chức sản xuất, gia công giày xuất khẩu…Mặt bằng bao gồm: Văn phòng làm việc, nhà kho, bãi Container, nhà nghỉ cán bộ công nhân viên, nhà để xe tải, để xe cán bộ công nhân viên, trạm biến thế (150KVA), và các công trình phụ khác…; Tổng mặt bằng cho thuê trong khuôn viên hiện hữu có diện tích # 15.700m…;

Thời hạn hợp đồng thuê kể từ ngày ký hợp đồng đến hết ngày 30/9/2007…; Thời hạn tính tiền thuê theo hợp đồng là 10 năm, kể từ ngày 01/10/1997 đến hết ngày 39/9/2007…;

Giá thuê: Trong 6 năm đầu tiên, kể từ ngày 01/10/1997, giá thuê ổn định là 17.500USD/tháng. Kể từ năm thứ 7 trở đi, giá thuê được tính tăng them 1.500USD/tháng, cụ thể tiền thuê mỗi tháng là 19.000USD;

Tổng giá trị hợp đồng là: 2.172.000USD;

…Bên B thanh toán trước tiền thuê mặt bằng cho bên A mỗi tháng một lần trong vòng 05 ngày đầu mỗi tháng…Nếu bên B thanh toán chậm tiền thuê theo quy định sẽ chịu lãi suất thanh toán chậm là 0,05% mỗi ngày, nhưng không được chậm quá 01 tháng…Tiền thuê được thanh toán bằng tiền Việt Nam tính theo tỷ giá bình quân mua vào hoặc bán ra của Ngân hang Ngoại thương Việt Nam được công bố tại thời điểm thanh toán…;

Công ty TNHH thương mại Hải Vinh được quyền xây dựng kéo dài thêm kho…để làm xưởng sản xuất; lắp đặt trạm biến thế; xây dựng đài nước…; Tất cả chí phí liên quan đến các công việc nói trên do Công ty TNHH thương mại Hải Vinh tự chịu…; Khi có nhu cầu cần cải tạo, xây dựng cơ sở vật chất khác thì có thông báo trước cho bên A bằng văn bản…;

Bên cho thuê cung cấp cho bên B hồ sơ quyền sở hữu mặt bằng cho thuê và các bản vẽ thiết kế của các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hiện có trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng.

Điều khoản bắt buộc: Sau khi hết hạn hợp đồng mà các bên không thống nhất được việc gia hạn thì bên B sẽ bàn giao lại toàn bộ mặt bằng đã thuê cho bên A; Phần đầu tư thêm được bên B chuyển giao cho bên A không tính tiền, ngoại trừ các bộ vì kèo thép vẫn thuộc quyền sở hữu của bên B. Bên B có thể thỏa thuận một chuyển nhượng lại cho bên A các bộ vì kèo nói trên nếu bên A có nhu cầu…Nếu một trong hai bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng với bất cứ lý do gì, đều phải bồi thường toàn bộ các chi phí thiệt hại cho bên kia do hợp đồng bị hủy bỏ phát sinh ra…; Khi kết thúc hợp đồng, bên B được quyền thu hồi lại toàn bộ máy móc và trang thiết bị (kể cả trạm biến thế đã đầu tư thêm) mà bên B đã đưa vào hoạt động.

Hết hạn hợp đồng, trong vòng 30 ngày các bên phải tiến hành thanh lý…”.

Ngoài ra, trong năm 1999, 2002 và 2003, hai bên còn ký ba phụ kiện hợp đồng số 01, 02 và 03 điều chỉnh giá thuê mặt bằng theo Hợp đồng thuê mặt bằng số 07-97/TMB nói trên.

Do Công ty TNHH thương mại Hải Vinh không thanh toán tiền thuê mặt bằng theo đúng qy định của Hợp đồng, nên Tổng Công ty Dệt may Việt Nam có đơn khởi kiện ngày 06/11/2004, yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh : Buộc Công ty TNHH thương mại Hải Vinh thanh toán tiền thuê mặt bằng của năm 2003 và 9 tháng đầu năm 2004 là 3.631.320.000 đồng và trả lại mặt bằng đã thuê. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 09/01/208, nguyên đơn yêu cầu bị đơn: thanh toán 12.648.060.480 đồng bao gồm tiền thuê mặt bằng tính từ ngày 01/01/2003 đến ngày 30/11/2007 và lãi chậm trả với mức lãi suất 1%/tháng; thanh lý hợp đồng và trả lại mặt bằng.

Bị đơn xác nhận còn nợ tiền thuê kho tính từ ngày 01/01/2003 đến 30/11/2007 là 10.202.780.480 đồng; không đồng ý trả lãi và trả mặt bằng; yêu cầu Tòa án “xem xét lại tư cách chủ thể pháp lý của Tổng công ty dệt may đối với quyền sử dụng đất của mặt bằng…”; yêu cầu xem xét phần phát sinh do bị đơn đầu tư xây dựng nhà kho tổng giá trị là 10.463.550.000 đồng.

Tại Quyết định số 59/2008/QĐ-KDTM-ST ngày 09/01/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

“Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, như sau:

1. Tập đoàn dệt may Việt Nam và Công ty TNHH thương mại Hải Vinh thống nhất thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng số 07/97/TMB ký ngày 02/7/1997 giữa Tổng Công ty Dệt may Việt Nam nay là Tập đoàn dệt may Việt Nam và Công ty TNHH thương mại Hải Vinh.

2. Công ty TNHH thương mại Hải Vinh xác nhận còn nợ và cam kết trả nợ cho Tập đoàn dệt may Việt Nam số tiền thuê mặt bằng tính từ ngày 01/01/2003 đến ngày 30/11/2007 là 10.202.280.000 đồng. Các bên thỏa thuận không tính tiền thuê mặt bằng từ 01/12/2007 đến 30/6/2008.

Về thời gian trả nợ: Các bên thỏa thuận như sau:

- Chậm nhất đến ngày 10/3/2008 Công ty TNHH thương mại Hải Vinh trả 1.000.000.000 đồng;

- Chậm nhất đến ngày 10/4/2008 Công ty TNHH thương mại Hải Vinh trả 1.000.000.000 đồng;

- Chậm nhất đến ngày 10/5/2008 Công ty TNHH thương mại Hải Vinh trả 1.000.000.000 đồng;

- Số nợ còn lại Công ty TNHH thương mại Hải Vinh trả hết cho Tập đoàn dệt may Việt Nam chậm nhất vào 30/6/2008…;

3. V có trách nhiệm tháo sỡ các bộ vì kèo thép thuộc phần đầu tư thêm của Công ty TNHH thương mại Hải Vinh, thu hồi lại toàn bộ máy móc và trang thiết bị (kể cả trạm biến thế đã đầu tư thêm) để trả mặt bằng nhà xưởng tại địa chỉ ấp Mỹ Hòa 1, xã Xuân Thới Đông, huyện Hóc Môn cho Tập đoàn dệt may Việt Nam.

Thời hạn hoàn trả mặt bằng chậm nhất vào ngày 30/6/2008…”

Ngày 28/02/2008, Công ty TNHH thương mại Hải Vinh có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị số 11/KN-VKSTC-V12 ngày 14/8/2008, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng xét xử Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân tối cao xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm, hủy quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 59/2008/QĐ-KDTM-ST ngày 09/01/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết theo thủ tục chung, với lý do:

Tại biên bản phiên tòa ngày 09/01/2008 các bên đương sự còn đưa ra các yêu cầu khác nhau và chưa thống nhất về số tiền nợ và khoản tiền lãi, phía bị đơn yêu cầu Tòa án xem xét phần giá trị đã đầu tư thêm. Biên bản phiên tòa ngày 09/01/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh không thể hiện sự tự nguyện thỏa thuận của Công ty TNHH thương mại Hải Vinh cam kết trả nợ cho Tập đoàn dệt may Việt Nam số tiền thuê mặt bằng tính từ ngày 01/01/2003 đến ngày 30/11/2007 là 10.202.280.000 đồng và về các mốc thời gian trả nợ cũng như thời gian trả mặt bằng. Do đó, biên bản phiên tòa ngày 09/01/2008 và quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 59/2008/QĐ-KDTM-ST ngày 09/01/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là không đúng quy định của Điều 210 và khoản 1 Điều 220 Bộ luật tố tụng dân sự và không đúng tinh thần Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/5/2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành các quy định trong phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm” của Bộ luật tố tụng dân sự (điểm 8.1, 8.2, mục 8)…;

Kể từ khi được giao đất và tại thời điểm ký Hợp đồng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997 cho đến nay, Tổng Công ty Dệt may Việt Nam chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo các nội dung thỏa thuận trong “Hợp đồng thuê mặt bằng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997” thì đây là Hợp đồng cho thuê đất… Đối chiếu các quy định của Luật Đất đai năm 1993; Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 quy định “về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”; Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 17/1999/NĐ-CP nói trên…xét thấy: Hợp đồng thuê mặt bằng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997 giữa Tổng Công ty Dệt may Việt Nam và Công ty TNHH thương mại Hải Vinh có thời hạn thuê là 10 năm nhưng không có chứng nhận của Công chứng Nhà nước, không có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và cũng không được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của khoản 4 Điều 131 “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự”; 133, 136, 139, 146 Bộ luật dân sự năm 1995 (tương ứng với khoản 2 Điều 122, 124, 134, 137, Bộ luật dân sự năm 2005) thì Hợp đồng cho thuê mặt bằng nêu trên là trái với quy định của pháp luật.

XÉT THẤY

Theo quy định tại điểm 8.1 và 8.2 mục 8 Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/5/2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành các quy định trong phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm” của Bộ luật tố tụng dân sự, thì: Trước khi chuyển sang phần hỏi, Hôi đồng xét xử cần giải thích cho các đương sự biết nội dung quy định tại Điều 220 của Bộ luật tố tụng dân sự, hỏi họ có thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án hay không; sự thỏa thuận của các đương sự phải được ghi vào biên bản phiên tòa.

Tại biên bản phiên tòa sơ thẩm ngày 09/01/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thể hiện, nội dung phần thủ tục hỏi tại phiên tòa, chủ tọa phiên tòa không hỏi các bên đương sự về việc họ có thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án hay không mà chỉ hỏi “tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn có hòa giải không?”. Tại biên bản phiên tòa, cũng không có nội dung các bên đương sự thỏa thuận với nhau về khoản tiền thuê phải trả, khoản tiền lãi và thời gian trả nợ. Nhưng, tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 59/2008/QĐ-KDTM-ST ngày 09/01/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh lại quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự có nội dung là Công ty TNHH thương mại Hải Vinh xác nhận còn nợ và cam kết trả nợ cho nguyên đơn là Tập đoàn dệt may Việt Nam số tiền thuê mặt bằng là 10.202.280.000 đồng và thời gian trả nợ chia làm 4 đợt, là không đúng với diễn biến, nội dung của phiên tòa đã được thể hiện tại biên bản phiên tòa ngày 09/01/2008. Như vậy Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án. Lý do kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị là có cơ sở, nên Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận.

Xét hợp đồng cho thuê mặt bằng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997 thấy: Tuy tên gọi là hợp đồng thuê mặt băng, nhưng thực chất nội dung là hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất. Theo thỏa thuận tại Điều I của hơp đồng, thì mặt bằng bao gồm: “văn phòng làm việc nhà 2 tầng gồm 16 phòng làm việc và phòng khách…Diện tích sử dụng # 800m2; nhà kho “gồm 3 kho riêng biệt… Diện tích # 4500m2; bãi Container có diện tích # 4000m2; nhà nghỉ cán bộ công nhân viên “nhà 2 tầng, mái bằng, có 10 phòng. Diện tích sử dụng # 262m2; nhà để xe tải, để xe cán bộ công nhân viên, trạm biến thế (150KVA), và các công trình phụ khác…; Tổng mặt bằng cho thuê trong khuôn viên hiện hữu có diện tích # 15.700m…, chứ không phải là hợp đồng thuê đất như Kháng nghị số 11/KN-VKSTC-V12 ngày 14/8/2008 của VIện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhận định. Nếu cho rằng đây là hợp đồng thuê đất thì tại thời điểm ký hợp đồng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997 Luật Đất đai 1993 đang có hiệu lực. Luật này không có quy định về thủ tục thuê đất, thuê tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân Việt Nam. Ngày 02/12/1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó, có bổ sung Điều 78c, Điều 78đ. Tại khoản 2 Điều 78c quy định: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: …cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó. Tại Điều 78đ quy định: “Việc thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quy định tại các Điều 78a, 78b, 78c và 78d của Luật này phải được làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”. Ngày 29/03/1999, Chính phủ căn cứ Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định về thủ tục cho thuê; cho thuê lại đối với tổ chức (Điều 19, 20, 21) là phải có hợp đồng thuê đất… Những quy định này ban hành và có hiệu lực sau khi hợp đồng đã được ký kết. Mặt khác, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ không quy định đối với các hợp đồng cho thuê đã ký từ trước khi Luật và Nghị định nêu trên có hiệu lực mà vẫn còn thời hạn thực hiện khi Luật và Nghị định trên có hiệu lực thì phải làm thủ tục lại theo quy định hiện hành. Cho nên, việc Tổng Công ty Dệt may Việt Nam ký hợp đồng cho Công ty TNHH thương mại Hải Vinh thuê mặt bằng và cơ sở vật chất không vi phạm Luật Đất đai 1998 và Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ.

Xét nguồn gốc đất và tài sản mà Tổng Công ty Dệt may Việt Nam (nay là Tập đoàn dệt may Việt Nam) cho Công ty TNHH thương mại Hải Vinh thuê thấy:

Về nguồn gốc đất là do Liên hiệp sản xuát may xuất khẩu (tiền thân của nguyên đơn) được giao theo Quyết định giao đất số 662/QĐ-UB ngày 18/12/1990 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Quyết định giao đất số 427/QĐ-UB ngày 12/7/1991 của Ủy ban nhân dân huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên đơn đã trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng và được Ủy ban nhân dân xã Tân Xuân, huyện Hóc Môn bàn giao đất theo hai quyết định giao đất nêu trên. Nguyên đơn đã nộp thuế sử dụng đất với diện tích 18.500m2. Cho đến nay cũng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất mà Tổng Công ty Dệt may Việt Nam đang quản lý, sử dụng.

Về nguồn gốc tài sản, là tài sản của liên doanh may Việt-Xô (ROSVIETPLEX) được giao cho Tổng Công ty Dệt may Việt Nam quản lý theo công văn số 4853/BKH-QLDA ngày 28/6/1996 của Bộ kế hoạch và đầu tư và Biên bản số 30/9-RVI ngày 02/10/1996 về việc bàn giao tài sản thanh lý Trung tâm thương mại Việt-Xô. Từ khi Tổng Công ty Dệt may Việt Nam tiếp quản quản lý và cho thuê tài sản trên đến nay không có tranh chấp.

Hợp đồng thuê mặt bằng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997 được ký giữa Tổng Công ty Dệt may Việt Nam và Công ty TNHH thương mại Hải Vinh không được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là lỗi của cả hai bên. Đến nay thời hạn của Hơp đồng đã hết. Cho nên, việc buộc các bên làm thủ tục công chứng hợp đồng là không cần thiết. Mặt khác, Hợp đồng này được ký kết và phát sinh tranh chấp trước khi Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực pháp luật, do đó quan hệ Hợp đồng này được điều chỉnh bởi Pháp lệnh hợp đồng kinh tế. Đối chiếu với những quy định tại Điều 8 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế thì thấy không có căn cứ để coi Hợp đồng thuê mặt bằng số 07-97/TMB ngày 02/7/1997 là vô hiệu.

Bởi lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297 và khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH

Hủy quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 59/2008/QĐ-KDTM-ST ngày 09/01/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.


294
Bản án/Quyết định đang xem

Quyết định giám đốc thẩm 07/2008/KDTM-GĐT ngày 30/09/2008 về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng

Số hiệu:07/2008/KDTM-GĐT
Cấp xét xử:Giám đốc thẩm
Cơ quan ban hành: Tòa án nhân dân tối cao
Lĩnh vực:Kinh tế
Ngày ban hành:30/09/2008
Là nguồn của án lệ
    Bản án/Quyết định sơ thẩm
      Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về